九龙仓常州恐龙园地块项目营销计划报告（房地产策划）天启开启.pptxVIP

PART ONE 宏观市场环境;一、常州经济发展;一、常州经济发展;二、宏观政策背景;三、土地市场;四、常州、新北区房地产市场分析;四、常州、新北区房地产市场分析;四、常州、新北区房地产市场分析;物业位置:新北区太湖东路9号 开 发 商：世茂房地产 建筑类别:高层、小高层、TOWNHOUSE、商业街 占地面积: 89万平米 建筑面积：150万平米，1期1700套 容积率: 1.68 绿化率: 65% 面积：88-230平米 价格： 07年12月高层 5500、小高层7000、别墅11000 08年5月高层5800、 小高层7200、别墅13000 08年10月高层5120、小高层6500、别墅13000 销售： 推出670套/已售400套 7.01万方/年，0.58万方/月 物业：世茂第一太平，1元/平米/月 ;物业位置:武进区政府对面 开发商：常州莱蒙水榭花都 建筑类别:高层、别墅、公寓 占地面积: 48万平米 建筑面积: 100万平米 容积率: 2 绿化率: 60% 面积： 87－171平米为主 价格: 07年1月高层3500元/平米 07年2月高层3800元/平米 07年8月高层4100元/平米 07年12月高层4300元/平米 08年3月高层4800元/平米 08年6月高层3900元/平米，别墅8000元/平米 08年9月高层4300元/平米；别墅7000元/平米 销售: 推出1499套/已售1064套 14.02万方/年，0.67万方/月 物业：高力物业，1元/平米/月 ;关键词： 高尔夫、名校 只卖准现房、 价格标杆、 路劲品牌;宏观市场小结;PART TWO 微观竞争环境;一、项目SWOT分析;二、项目潜在客户分析;——竞争分布图示;三、竞争环境分析;三、竞争环境分析;三、竞争环境分析;微观竞争市场小结;PART THREE 项目客户定位;国宾馆和超五星级酒店2010后建成， 首期开发面临竞争项目世茂香槟湖的优势，我们的出路在哪里？;附加值引擎 + 品牌引导 + 产品创新 媒体先行+活动配合 准确的客户定位 + 价格筑底;说道;对比项;本案一入市面临的问题;一期 / 新北客源主体 吸引客户关键因素 A、 国际社区概念 以优惠吸引产业园区内外籍人士前来置业，形成“领袖人群” B、 国宾礼遇 通过现场接待中心体现常州绝无仅有的档次 C、性价比产品 功能升级的平层三房 + 复式化三房;□25-35岁左右的白领，工作两三年以上，拥有良好职业前景 □准备结婚或刚结婚的小夫妻 □孩子已经5岁或者更大，居住环境需要改善的家庭 □向往高尚生活，有一定与自身现状不相符的地位、身份要求 □追求居住品质和环境 □首次置业，用于自住 □看好本案未来发展前景的长线投资者 ;因为他们有一定收入和积蓄但依然必须量入为出 ——所以他们对价格的敏感度极高 因为他们或他们的家人具有丰富的购房经验 ——所以他们希望所购物业具有高品质、有一定的尊贵感 因为他们有较高的人生目标 ——所以他们注重在大家心目中的身份以及地位; 目标客户对生活的追求： 低价 + 高质高档＋身份地位象征（心理满足） ;PART FOUR 项目入市时机判断;一、市场竞争层面;二、项目开发层面;A\基于早日回款的原则,2009年6月份入市是否可行? 1\准备时间仓促(物料,销售人员成熟度,媒体热效应) 2\蓄水时间不足 3\淡季+大气候回暖幅度小;6月首次开盘，推出336套;95折 + 10%首付;B\若硬性规定6月入市,那么前提和销售方式是什么？ 1\场地(5月售楼处,样本房,体验段) 2\媒体4月按时启动(户外\高炮\报纸\杂志\电子媒体\工地围墙) 3\物料就位(5月楼书,DM单片,单体模型,3D动画,网站) 4\销售方式试蓄水情况而定,建议意向数低于推出房源的数量时采用边定边蓄,开盘签约引爆的销售策略.;项目入市时间判断结论;PART FOUR 项目价格策略;一、项目产品定位;一、项目产品定位;二、定价原则;客户落点;样本楼盘选择原则：具有相似或相同的规模、档次、客户群定位及综合素质，同时兼顾区域高端楼盘及低端项目。 位 置：即地段，购买房地产的重要选择因素； 配 套：商业、教育、医疗、金融、休闲娱乐等社区配套的完善程度； 交 通：与交通主干道的距离，可选择交通工具的多元性，人员出入的便捷性； 环境景观：项目的内、外环境，景观价值度； 户型特色：房屋的空间布置及面积大小是否满足客户的需求； 营销策划：全面、客观的市场分析、准确的定位、有效的项目包装及营销策略等。 物业管理：是否有成熟、专业的物管公司介入； 品