福州金融街C1地块世纪百联大厦产品的规划定位20101223.pptVIP

P 价值点塑造方向 建筑美感和昭示性塑造 公共空间配套和装修的档次—高标准的车位配比、电梯配比 根据产品面的不同，分两段设计平面 高层跃式产品---定位总部，高舒档次和差异化 空中花园—每层设置一个小型过渡休闲交流空间 阳光电梯厅； 自由分割与组合—采用无柱扁梁结构 使用率达72%以上 净高大于2.8米… SWOT分析 现状分析 SWOT分析 SWOT分析 通过个性的塑造来弥补规模小、开发商品牌不足的短板 通过提高性价比来，来转换通达性不足和土地成本高的劣势 恰准主力面积段或预留面积组合空间 通过差异化的卖点塑造，来回避同质化竞争 整个市场写字楼供应量快速增加 周边项目同质化竞争严峻 化解劣势 转化威胁 威胁 Threaten 充分塑造商品的核心价值和附加值 降低客户购买总价门槛，把握更多有效客户 与同区项目协同来竞争其他区域 恰准入市时机 挖掘和传播金融街CBD区域价值 打造甲级5A写字楼，奠定价格基础 小而精，提升产品性价比 金融街板块越发成熟，地段价值提升 密集供应的规模效应 周边品牌开发商的带动 住宅投资受限，更多投资资本的进入 产品未定型，可塑造差异化亮点 把握机会 强化优势 机会 Opportunity 地块形状较为不规整，对产品规划有一定的限制 位于金融街的外延，受连江中路的影响，通达性受限 总体规模较小，影响力受限 开发商在福州地产的品牌知名度不足 土地价格相对早期项目高，成本压力较大 开发商操作类似项目经验不足 位于CBD金融街区域 周边将设置地铁站 规模小，操作灵活 土地价格比后期地块和传统CBD地块低 劣势 Weakness 优势 Strength 写字楼客户定位 客户特征 1、大中型企业：购买作为企业总部，面积要求1000平米以上，一般为整层购买。要求产品综合素质高，对价格敏感度相对低。 2、投资机构：大体量购买，作为投资工具。对升值潜力非常重视。 3、大投资客：重视产品的卖点和价值，升值期望高。 4、中小公司、中小投资者：一般购买500平米以下，对总价和单价都较为敏感。 外围客户 小型公司、小投资客 核心客户 大中型企业、投资机构 大投资客 裙楼客户定位 外围客户 配套服务单位，特色经营户 核心客户 各种行业的品牌连锁机构 物业定位 CBD·阳光生态型·5A甲级总部 区位 个性 关键词 CBD、 5A甲级、阳光生态型 高附加值、高性价比 档次 产品定位 第一部分：市场简析及定位 第二部分：产品打造建议 产品结构建议 品质提升建议 硬件配套建议 定位 项目定位 产品 目录 福州写字楼市场综述 甲级写字楼的标准 产品结构建议--产品打造思考 现实条件： 树立项目形象 成本有效控制 资金快速回笼 实操考虑： 找到最核心的成本投入 实现最佳的投入产出平衡 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 百联大厦产品规划定位 福州金融街C1地块 设计方案建议书的价值何在？ 了解客户真实、变化的产品需求 用市场和客户的角度谈设计的专业问题 而非用建筑专业本身 熟知写字楼核心产品技术要点 第一部分：市场简析及定位 第二部分：产品打造建议 优化产品结构建议 项目形象提升建议 项目硬件配套建议 定位 项目定位 产品 目录 福州写字楼市场综述 福州市内资企业统计 48283 10172 58455 2009年上半年 46573 10611 57184 2008年 38738 12703 51441 2007年 35811 13732 49543 2006年 31182 16507 47689 2005年 私营企业 国有集体企业 户数合计 2005年—2009年上半年福州市内资企业实有户数发展情况 分析： 一、 05年以来，国有集体性质的企业的数量不断减少，并区域稳定 二、私营企业的规模量快速的成长 三、企业的总量也在不断的提升 四、特别是中小企业的数量增加最快 供求量趋势 分析： 一、 近3、4年，福州写字楼市场供应量均在10万平米以内，总量规模相对较小 二、07-09年的福州写字楼市场基本无库存 三、10年以来，福州写字楼的供应量有了显著增加，库存也相应增加 四、未来，随着金融街板块以及闽江北岸商务区的项目相继推出，写字楼的供应量将快速提升。写字楼销售的竞争压力加剧 价格趋势 分析： 一、 早年福州写字楼的价格一直与住宅价格倒挂，现价格差距不断缩小。 二、近年福州写字楼的价格成长速度在快速提升 三、恒力城、世茂、万达