大连红星海世界观房地产营销推广策划方案222.pptx

几乎所有已经有幸看过阿凡达影片真面目的人，走出来都会带着一副“见过上帝”的表情，索德伯格说：“从此，你必须用‘《阿凡达》之前’和‘《阿凡达》之后’来划分影史。”在红星海2009年度创销20亿改写大连地产史之后；在红星海荣登2009年度大连地产年度十大事件之后；2010红星海世界观能否做到划时代，使大连地产史用‘红星海之前’和‘红星海之后’来划分？2010年度 业务策略2010年度 营销策略2010年度 活动策略2010年度 推广策略2010年度 媒体计划报告思路宏观市场2009年11月2009年7月2008年11月08年11月份，随着房地产市场一系列优惠政策的出台，房地产板块指数一路上扬，直冲阶段性高位。09年11月，由于市场对即将到来的紧缩性政策的预期，股市出现逆转，而随后出台的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》也印证了人们的担忧，同时更进一步加深了人们对未来政府出台更大力度紧缩政策的预期。首次购房优惠政策仍维持宽松，刚性需求影响不大信贷政策未来政策预判考虑到目前房地产对需求的拉动作用，出台类似于07年严格执行的二套房信贷政策可能性较小。信贷总量预计全年信贷总额为7-8亿 预计流入房地产业的信贷额为1.2-1.3万亿 房贷政策首套房优惠政策仍将继续执行首付款有可能会有小幅提高考虑在最新国务院政策中，改善性住房仍是扶植对象，因此二套房政策将会适度收紧，但严格程度不会达到到07年的水平二套房政策适度收紧，但严格执行的可能性不大。贷款利率、存款准备金率将会上调，且对开发商最低资本金比率也或将小幅收紧，但由于明年信贷与历史水平相比，仍处于高位，所以我们判断房产商在资金方面仍将处于一个相对宽松的环境。贷款利率/ 存款准备金率贷款利率上调空间在27-54个基点 明年上半年存款准备金率会上调大概1-2次 资本金比例预计资本金比例限额或将适度上调土地政策未来政策预判200920072008土地政策有收紧趋势，但与07年相比目前最新的土地政策仍属于比较宽松，特别对于大型开发商而言，目前的政策反而更有利于其进行行业整合。严格土地供给政策执行力度加大国土部对今后对不符合产业政策和供地政策的项目,一律不批准用地打击囤地政策执行力度加大严格房地产贷款发放条件，禁止向囤地开发商发放贷款严查批而未用土地规范土地收支未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按比例分割发放开发商以后在拿地中，“分期缴纳土地出让价款原则上不超过一年，特殊项目可约定在两年内缴清，首次缴款比例不低于全部土地出让款的50%”基本维持不变，在缴款年限上或将再次从紧税收政策营业税：心理作用大于市场影响营业税征收税率和办法200620082010普通住宅5年内 房屋成交总额*5.55%2年内 差额部分* 5.55%5年内 差额部分* 5.55%5年以及以上 免征2年以及以上 免征5年以及以上 免征非普通住宅5年内 房屋成交总额*5.55%2年内 全额* 5.55%5年内 全额* 5.55%5年或5年以上差额部分*5.55%2年以及以上 差额部分*5.55%5年和5年以上 差额*5.55%转让5年以上的住宅在优惠政策变动前后都享受免征的待遇，而2年以内的住宅转让的营业税征收标准也一直都未变动。影响较大的是对外销售购买在2年到5年之内的房子，这类住宅占二手房交易的比重很小，据数据显示，仅占总交易量的15%；同时，营业税的调整对一手房市场影响比较间接，效果比较轻微。有关5年内普通住宅征收标准，新政收紧的程度不及06年。税收政策未来政策预判税收政策明显不如国六条严格，很大程度上应该是政策希望在抑制房地产投资需求的同时不影响改善性需求；物业税或将成为未来税收政策的重要调控工具。营业税超过5年的非普通住房或不足5年的普通住房，征收差额营业税；超过5年（含5年）的普通住房，免征营业税 契税优惠政策或将继续维持，执行更加严格,但实际影响较小物业税政府将有力推进物业税的实施，或将明年推出试点土地增值税政策本身影响较大,但全面执行的可能性不大区域板块 滨海板块市场研判板块介绍海景成熟板块北进北进炙手可热的滨海新区开发区是目前大连市北进发展的一个重点区域，而滨海新区则是其中的重中之重，随着跨海大桥及海底隧道的逐步落实，以及众多全国性品牌开发商的进入，依托丰富自然资源的滨海新区，板块认同度越来越高项目分布在售项目润德海洋公园展示项目加州水郡沿海岸线分布众益万国公馆海富经典瑞仕尚城热岛黄金海岸华润海中国红星海世界观金广海湾城沿海岸线分布，基本全部以海作为主打卖点，在资源占有性上，区域内项目差距并不大项目列表状态项目名称建面（万平）总户数容积率主力户型目前均价销售率在售红星海世界观1899622户1.3790—170平9400元/平一期售罄，二期首批组