房地产策划大连新型南山风情一条街商业定位思考96ppt.pptx

大连市别墅项目主要分布于环境优美的海滨区域或依山而建，大连主城区的别墅项目主要分布在城市南部，以付家庄为中心，以滨海路、八一路、中南路为轴向的区域，区域内景观资源丰富，环境怡人，森林覆盖率大，与市区的距离很近。 从价格上看，大连市内别墅项目价格较高，单位面积主力户型在300-400㎡ 左右，别墅价格区间为9,000-20,000元。 从产品品质方面看，别墅供应项目较少，其中真正依山观海的高档优质别墅项目更少。 从潜在供应方面看，由于政府控制别墅用地的市场供应，别墅项目的未来供应量较少，未来供应主要集中在小平岛和老虎滩一带。 ;2.大连别墅项目分布情况;附图;3.供应量;潜在别墅项目一览表 ;4.在售项目情况 ;5.大连别墅市场存在的问题分析;项目背景;项目SWOT分析;优势;劣势（问题点）;威胁;机会; 七大因素决定战役成败 ; 新型南山项目具体的包装推广受项目定位、产品力加强、推广策略、价格策略、销售执行、市场竞争和政经环境这七大因素的左右。其中，项目定位、产品力加强、价格策略、广告策略和销售执行这五个因素应当是属于我们能够控制的营销组合的范畴，而市场竞争和政经环境则是我们所不可控制的微观环境和宏观环境。 以下针对可供因素提出我们的思路： ;项目定位;关于樱花苑;南山樱花苑客户群分析;项目定位语;广告语： 龙脉贵胄，自在南山 ;广告语： 备选—— 都市里的朝圣空间 诗意美地，禅意心谷 龙脉贵胄，自在南山 ;标志方案 LOGO;报纸文案一;报纸文案二;报纸文案三;内容：通过宣传政府对南山别墅项目不再批示这一政策，结合南山地块的不可 再生性，传达本项目的稀缺性和高尚性 目的：让消费者产生机会不再来的紧迫感，从而对项目产生兴趣。;我们之所以提出独栋办公的概念—— 低密度、自然生态“小独栋”办公空间。在项目内，大幅飘窗使每幢成为独立的绿地景观式小楼，配以工作之余的休闲设施，真正使办公融入自然之中，工作融入休憩之中。在项目外围，是亦庄地区保护良好的自然??态环境，这里人与自然能和谐统一起来，低密“小独栋”维护人文精神的尊严和地位，空气、阳光、绿地形成一个抛弃都市烦恼、享受自然之美的绿色工作新区。 独立的企业形象，独到的庭院围合，独有的权属领地，是企业综合实力的象征。 完全自主的空间支配，充分实现个性化的室内建筑语音，成为企业文化的载体。 独栋具有功能完整，自成体系的物业形式，实现自我管理的可控性、使用的经济性。 分区明确可以实现企业组织机构的灵活布局，开放空间围绕中心核，保证企业内部沟通畅达。;除樱花苑的其他项目我们定位为办公别墅（独栋办公）——;本项目与普通办公楼相比优势;本项目与普通办公楼相比优势;客户群重新定位;项目的最终定位; 南山.董事绘;案名建议;广告语;项目定位语;广告语： 属于少数人的圈子 ;标志方案 LOGO;;内容：通过对独栋办公的深入阐述，结合本项目的各项优势，引领 大连第一家“独栋办公”的地产概念 目的：让消费者认知概念，认同项目，从而创造消费市场 ;产品力加强;一、周边环境;二、园林景观;园林，增加居住舒适的第一要素，同时也 是对项目附加值、竞争力的一次有力提升。;水景对别墅项目来说非常重要， 潺潺的水，流走的是烦恼，留下的是美好……;三、建筑外墙;广告牌灯光的运用，特别是办公和商业会所部分;四、指示标识;五、会所规划;六、车库、停车场规划;七、户型改造、样板间;办公样板立刨图;八、物业管理;九、商务配套;十、智能化系统;推广策略原则;1．展示项目各方面优势、卖点，营造好感、激发购买欲望的画册（亦称售楼书） 2．项目资料册：介绍本项目各方面的具体资料，包括政府批准文号、地块规划情况、各设计、施工 单位、设计特点、风格、先进施工方法、新材料的应用、平面图、 建设物的主要景观，本区社区 人文情况等所有关于项目本身的情况，资料力求详尽、准确。 3．别墅置业宝典：列出物业置业及购买别墅的各方面的指引，将包括宏观经济状况、别墅发展态 势、交易手续、税费、法律问题，选择别墅的多种考虑因素：人员安排、 功能房的需求、针对 不同企业 业态，各种不同风格别墅的特点、特色、优点及不同装修 风格的介绍，环境科学的因 素（风水问题），全所休闲生活模式等有关的资料。 4．每套别墅的具体资料册（本册视具体情况有选择地派发）