房地产策划同致行振业长沙浪琴湾地产项目市场定位深化187018打包.pptx

振业·浪琴湾项目 市场定位深化报告;本次汇报重点是在上一轮汇报的基础上，对会上提出的几个核心点问题进行深化补充。汇报的目的着重于对各个关注点的重点突破，以期使项目定位更加深入、完善。;上次汇报的要点回顾;通过上一轮的汇报,我司重点探讨了如下几个问题:;上一轮汇报的几个核心意见：;;项目市场攻击点战略;1、自然山景资源——是长沙众多山景高端物业中资源 最为丰富的项目 　 项目直面岳麓山，是岳麓山公园峰顶城市视野的第一线，而项目本身亦有丰 富的坡地和原生植被，与山景资源形成了鲜明的“对景关系”。相对与麓南板 块的高端项目，拥有更加明显的山景资源优势，未来山景资源占有率更高； 2、未来水景资源——长沙一江一河、四湖物业迅猛起 步后的又一代表性水景资源项目 项目南面临规划中的5000亩梅溪湖，虽然湖目前尚未形成。但在长沙“依托 于湘江的华盛·新外滩”、“依托松雅湖的碧桂园·威尼斯城”、“依托于月湖的藏 珑”等项目成功开发后，可以预见，未来本项目的水景资源价值，将拥有一 定的验证基础和发展空间，而梅溪湖的规模和“后来居上”整体规划优势，也 必将有形强化项目的价值认知； 3、千亩规模——在长沙千亩规模大盘中开发条件更为 优越 　 项目占地约902亩，虽然在规模上与长沙其他千亩大盘相比没有更多优势可 言，但从其地段讲，相对星沙的鹏基、恒基，望城的和黄、玫瑰园，城南的 汀湘、阳光100、中信等，地段更贴近于中心区域，生活氛围更为成熟，开 发基础更为优越。;（一）项目具备6大优势（S）;1、项目地块不成熟 项目地块周边为低档次民房,形象档次较差。地块内现状为山地、水 塘、农民居住地等，地块还没有完全经过 “三通一平”，是一块半生 地，前期改造费用较大； 2、项目周边配套比较缺乏 项目周围一公里范围内，高档次的配套设施缺乏，生活成熟度不足； 3、地块形状不规则 项目地块形状不规则,并被分割成几个部分，不利于整体规划。;1、长株潭城市群战略，为本项目客户圈层扩张带来机会 中部的崛起，长株潭一体化，促使长沙的城市吸附力将稳步增强，对长沙吸引外 来人口置业（主要为湖南籍在广东省、福建省发展人士），将起到非常有力的推 动作用，同时，对本项目客户圈层的扩张奠定基础； 2、长沙市政府重点建设河西新城，为项目开发环境的改 善带来机会 长沙市政府“十一五”期间重点开发河西新城，项目所在区域将得到飞速发展。虽 然政府的实施步骤上预计相对缓慢，但其发展前景仍在存在，对项目而言，由于 是大盘开发，对项目后期开发而言仍然是一种环境改善的机会； 3、河西房地产供销两旺的局面，为项目定位档次的提 升、产品差异化打造带来机会 河西房地产业在近2年已得到飞速发展，河西房地产市场供销两旺。在这一背景 前提下，一方面预示着河西将成为长沙未来人居密度相对较高的居住区域，大量 多次置业群体将快速在这个区域产生，为项目定位档次的提升创造机会；另一方 面，随着物业形态的丰富与竞争加强，该区域对居住形态的差异化需求也将愈发 强烈，为产品差异化打造带来机会；;4、麓谷高新科技园的发展，大学城的建设将使项目周边 高素质置业人群的稳定增长，为项目营销带来机会。 根据规划，麓谷高新产业园全区总人口将达到15万人，将聚集800家高新技术企 业，其中包括多家世界500强企业，而项目南侧3分钟车程为长沙“大学城”，规划 大学教职工群体将达到5万人，这两类群体的日益增加与成熟，预示本项目周边 未来高素质置业群体将稳定增长，而根据《市调报告》可知，接近半数的被访者 均对项目片区规划保持乐观态度，这些要素为项目早期的营销创造了机会。;（四）项目开发存在3大威胁（T）;综合优劣势分析来看项目:;项目已具备的四大卖点要素——;项目市场攻击点战略;;;J3——未来两年仍是河西低密度物业集中放量的阶段;容积率在1.5以上的推出量约占推出总量的约40%。 容积率小于1.5的推出量约占未来推出总量的约60%。 可见，以小高、高层为主物业竞争形态，将和以洋房和别墅为主的物业形态将在河西市场平分秋色，但中低密度物业竞争面更大。 河西大量规模性大盘的中低密度物业开发，将有利于提升片区的物业档次，但同时亦预示本项目的中高端产品面临着巨大的竞争压力。 ;项目名称;;项目名称;复合型物业的规模性大盘、集中放量将是未来几年