中原重庆九龙仓江北嘴商务中心a10a11商业地块商业酒店市场研究与定位.pptx

内容说明 本报告主要解决九龙仓集团重庆江北嘴CBD商业项目与重庆市场无缝对接的定位问题，因项目所处的高区域价值决定了项目发展为标杆型综合体，项目内有商业、写字楼、公寓及酒店等业态，结合开发企业背景和项目特征，最终选择写字楼作为项目树立标杆的核心物业，项目写字楼以前瞻性的视野把握重庆写字楼变化趋势和客户需求变化趋势，充分依托不断增长的区域价值，把握未来一波大型企业入渝的热潮，主要面对大型金融企业总部和大型跨国跨地域企业的总部，打造中国第四城领先综合体，通过标杆写字楼来带动酒店、公寓以及商业的发展，从而树立项目标杆综合体形象。 注：此部分主要是商业和酒店部分。;;;重庆商圈格局;解放碑商圈为市级核心商圈，辐射整个重庆市，定位为档次最高、现代化程度最高、经营业态多样化、辐射范围最广的现代都市商贸中心;观音桥重要的二级核心商圈，时尚、年轻、有活力；不仅仅作为居民生活商业服务功能，它以其街区型购物的时尚定位，辐射全市的主力消费群体，最终与解放碑一级城市核心商圈齐平并逐渐超越;南坪商圈为重庆市二级商圈，属区域性商圈，与整个区域定位相匹配，中端居住人群聚集，定位为以会展和建材经济为主，以必需品买卖消费为主导的商业市场，档次为中档，辐射本区域和南部其他区域;沙坪坝作为城市二级区域性商圈，以浓厚文化气息为背景，集文化、科技、教育氛围的商业文化中心，根据商圈主力消费群体定位为中档和中低档次;杨家坪作为城市普通二级商圈，区域性商圈，根据本区域居民消费特征自然形成，定位以满足普通生活配套服务为主，商圈随着区域人口结构的变化而商业业态、档次等随之发生变化;重庆各大主要商圈基本情况;各商圈未来发展预测;小结;;已供应的商业项目中，本项目的主要竞争项目主要为：龙湖·北城天街、大都会购物广场、万达广场、龙湖·西城天街;各个竞争项目除大都会为都定位为时尚潮流购物中心，相似的定位加剧市场竞争;业态分析：服装占绝对比例，尤其以女装为主，其次是餐饮;大都会购物广场过去一直代表着重庆最高端的商业综合体;各个购物中心开业后都不断进行调整升级，以适应竞争激烈的市场环境;已供应的购物中心项目硬件或比较陈旧，跟不上目前的需求，或规划设计不够人性化，不能为消费者提供良好的购物环境;已供应的购物中心因所在区域和经营情况决定，租金水品差异较大，其中品牌店承担着主要的租金收益部分;各个购物中心因定位和经营时间的差异而不同，大都会和北城天街有较明确的客户构成，而西城天街和万达广场因处于养商阶段，目前客户尚未定型;小结;;潜在竞争项目主要分布在传统的商业中心，将在未来几年陆续面市;潜在竞争项目体量大，定位档次高，龙湖HILLS项目跳出传统购物中心模式，打造差异化的文化艺术主题购物中心，跳出传统购物中心的竞争;商业市场总结;;市场结论梳理;市场结论梳理 ;项目SWOT分析;项目SWOT分析;市场空白点;;;业态定位建议;主力店定位建议;品牌专卖店定位建议;餐饮休闲娱乐定位建议（本项目餐饮休闲娱乐比例相对竞争项目大，主要是考虑前期吸引人流，经营后期可适当缩小比例）;餐饮休闲娱乐业态演绎说明;业态布局建议;租金价格建议;;人流动线和电梯布局规划原则;外部人流动向：从项目外部主要车流动线和项目周边车流及人流动线可以看出，项目的西部为动区，东部为静区 ;;人流动线设计参考案例;内部人流动向建议;;全感官体验型休闲购物中心产品体系;重要的规划指标建议;生态打造建议;立面建议;内部装修建议;景观小品设置建议;细节处理;细节处理;;重庆酒店市场整体分析;重庆市星级酒店市场整体供应现状;;重庆市04年-08年三星级以上酒店客房数增长迅速;;重庆酒店市场需求分析;重庆酒店市场主要需求来源分析;星级酒店主要客源构成;重庆酒店市场经营状况分析;酒店星级;入住率分析;经营状况分析;重庆酒店市场总结;重庆酒店竞争市场分析;重庆五星级酒店区域分布：中部和北部为主,中部属于传统的商圈如解放碑，北部属于新兴的商务区如北部新区。;重庆14家五星级酒店集中在渝中和三北区域，渝中作为传统中心最先集聚了多家酒店，三北区域作为城市发展方向，近年来新增多家五星级酒店;重庆早期五星级酒店多位于传统商圈，由于历史或其他因素，周边环境对酒店形象影响较大;大多五星级开业时间不长，硬件设备良好，早期的五星级酒店多进行翻新装修，整体硬件良好;客房规划标准分析;商务会议、康体娱乐、特色餐饮是五星级酒店的主要配套，且已逐渐成为重庆五星级酒店收入的重要来源，其比重更有上升趋势;重庆五星级酒店整体租金低于一线城市，各酒店之间价位相差较大，整体五星级酒店入住率情况良好，传统商务中心解放碑入住率最高;重庆潜在五星级酒店区域分布：中部和南部为主;竞争市场总结;;案例借鉴：位于上海陆家嘴CBD核心的金茂君悦酒店定位为“超五星级商务旅游酒店”，在满足商务接待