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二手房交易流程 日期:2010-5-11 9:18:44　 阅读:3867 温馨提示：由于二手房市场正处于发展过程中，价格虽然较一手房低，但在购买时会出现较一手房更复杂的问题，解决不好容易引起纠纷，如付款方式、过户手续、物业交接等，非专业人员很难把握。面对这些情况，您可以通过本介绍了解或向政府交易主管部门咨询也可以到正规的有信誉房地产中介机构咨询。您都将知晓一个完整的交易过程，及相关的交易时间及交易费用。买房可以说是每个人一生中不小的事，从积蓄到搜行情、从看房到比较环境、从争求亲朋意见到下定购房决心，都会使购房者精力全注，一旦进入实质性阶段，各式各样的手续关也会令买房者心烦意乱。正象人们常说的做好了买房准备，掏钱是“心痛”之事，而办理繁琐手续就是“头痛”之事。手续关显各极重要又无奈，没有专业知识弄不好会很容易受骗，无数买房者都在高呼“简化和清理手续”口号，渴望拿证“忽如一夜春风来”奇迹的发生。这其中，由于二手房牵扯的各类关系较一手房更为复杂，办理“二手房交易”更是让人烦不胜烦。笔者经过实际经验，对二手房交易流程及操作步骤及相关资料情况分述如下： 一、??????????二手房交易类别： ? 第一类：二手商品房交易按揭贷款 1、商品房按揭贷款最早的一步是要对新的买家进行初评，预计贷款限额。这一步需要由买家自己处理，买卖双方要同时和中介公司签署“三方买卖合约”； 2、由按揭公司专员与买卖双方签订申请文件和贷款抵押合同等文件； 3、要将这些文件提交相关银行，由银行批复贷款额； 4、进行交易过户和抵押登记，? 5、银行向原业主发放贷款；银行将这些文件进行归档。在办理这些手续过程中，需要格外注意，一定要审清、确定申请贷款人的资格问题： （1）、需年满18岁，具有完全民事行为能力的中国公民或在中国大陆具有有效居留证件的境外、外国公民； （?2）、贷款期限与年龄之和不超过申请银行的相关规定；（一般不超过退休年龄的五年） （3）、有稳定的合法收入,具还本付息能力； （?4）、同意以所购房产作为贷款的抵押物； （?5）、在贷款银行属下经办网点开立还款专用活期储蓄存折或信用卡； 6、所购房屋的产权明晰,可进入房地产市场流通，且房屋不在拆迁公告范围内。（需要办理相关进入二手交易市场的批准手续，尤其是限制交易的原单位公房）在整个二手房交易过程中，买家需要提供的资料包括：? 1、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证；? 2、户口簿正本或复印件；? 3、婚姻状况证明：结婚证或未婚证明正本； 4、近一年来的收入证明如单位收入证明、存款证明、有价证券及其他收入证明。 7、出卖人（业主）需要提供的资料有： 1、拟卖房屋的产权证明文件正本； 2、测绘图原件及复印件； 3、共有的房地产须提交《房地产共有用证》及共有人对房地产买卖的书面意见；? 4、如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料； 5、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证；? 6、户口簿正本或复印件； 7、婚姻状况证明：结婚证（副本亦可）或未婚证明正本。 ? 第二类：房改房按揭贷款 房改房按揭贷款的业务流程及操作步骤，以及申请贷款人资格和买家提供的资料与商品房按揭内容类同，只是业主提供的资料有些不同，具体包括： 1、拟卖房屋的产权证明文件正本； 2、测绘图原件及复印件； 3、共有的房地产须提交《房地产共有用证》及共有人对房地产买卖的书面意见；　 4、单位同意该房产上市并加盖公章的《房屋买卖征询意见通知》（所填写之表格不可使用复印件，一式一份）； 5、单位加盖公章的《缴款明细表》复印件（上述缴款表如原产权单位未能提供，可到房管局申请调档，需支付一定的费用）； 6、《公有住房购房协议》； 7、如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料； 8、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证； 9、户口簿正本及复印件； 10、婚姻状况证明：结婚证、配偶的身份证明副本或未婚证明正本。其中：商品房一次性付款：　一次性付款购买商品房二手房手续相对要复杂一些，具体业务流程及操作步骤包括： 1、首先签署中介公司的“三方买卖合约”，接下来是晒图（出测绘图），买家如果需要委托代办人，则需办理公证委托；? 2、取晒图，中介公司与买卖双方（或委托人）到房管局递件，申请房屋买卖，当天由房管局收件，合富置业的负责人就这一点特别强调：房管局会现场进行查册核实房屋产权情况，并要求填写《房地产买卖合同》等文件，核对资料无误后开据收件收据； 3、中介公司按收件收据上指