公寓经营筹备上海酒店式公寓市场专题研究87.pptx

研究范围;定义：统一经营，不分割产权销售 特点：提供最好的服务，品质较高 包装：品质，服务;整体市场;总体市场;总体市场;总体市场;总体市场;区域市场;浦东;;;;;;;;;长宁(古北) ;;;;;;;;;黄浦;;;;;;;;北黄浦：土地稀缺，难介入。 南黄浦：轨道、世博，发展前景良好。;北区—闸北、虹口、杨浦;北区;;;;;;区域;;徐汇区;徐汇;徐汇 ;;;;;;总结;静安寺;;;;;;;;总结;北静安、普陀;;;;;;;;北静安、普陀;成功个案 ;兆丰帝景苑;户型;成功要素： 白金地段 统一经营 硬件配套 完善服务 ;芝大厦（衡山路41号）;户型;成功要素： 高尚地段 统一经营 极致奢华 ;失败个案导致因素;失败个案因素： 缺乏经营管理 客源定位不明确 品质较低 地域因素 ;开发区域推荐 ;房地产项目管理;课程简介;参考书籍;项目管理;项目管理;项目管理;房地产业;房地产业;房地产项目＋项目管理;房地产项目管理模??;房地产项目管理模块;房地产项目管理模块;教学内容; 第一讲 项目管理知识 项目管理概述 项目计划与组织 网络计划技术 项目控制 项目管理软件及应用 ; 1、项目管理概述 项目管理概念 IPMA、PMI、PMBOK、PMP 进度管理、成本管理、质量管理、资金平衡 应用与发展 ; 项目管理概念 在预定的时间内运用有限的资源，通过对项目进行有效的规划、实施和控制从而实现既定目标或任务的一种系统管理方法。 特点：目标明确、进度严格、资源有限、 质量保证 ; IPMA IPMA（International Project Management Association）于1965年在瑞士注册，成员主要是各国的项目管理协会，是个非盈利性的组织。它的宗旨是促进全球的项目管理的发展。到目前为止，共有29个正式成员。IPMA提供了大量的产品和服务，包括研究与发展、培训和教育、标准化和证书制以及有关会议、学习班和研讨会。 IPMA非常重视专业人员资格认证工作。项目管理专业人员取证分为A、B、C、D四个级别，级别之间的档次标准差距很大。A级是工程主任证书级，简称CPD，总经理一级。B级为项目经理级别证书，C级为项目管理工程师级证书，D级为项目管理技术员级。; PMI PMI（Project Management Institute）的成员主要以企业、大学、研究机构的专家为主。现在已经有4万多会员。它卓有成效的贡献是开发了一套项目管理知识体系（PMBOK），将项目管理的基本内容划分为9个领域，即：范围管理，时间管理，成本管理，质量管理，人力资源管理，沟通管理，采购管理，风险管理和综合管理。; PMP PMP是由PMI发起的项目管理专业人员资格认证，其目的是为了给项目管理人员提供一个行业标准，使全球的项目管理人员都能够得到科学的项目管理知识。美国项目管理协会(PMI)一直致力于项目管理领域的研究工作，全球PMI成员都在为探索科学的项目管理体系而努力。今天，PMI制定出的项目管理方法已经得到全球公认，PMI已经成为全球项目管理的权威机构，其组织的项目管理资格认证考试，也已经成为项目管理领域的权威认证。全球每年都有大量从事项目管理的人员参加PMP资格认证。; 进度管理 重点是制定全面详细的进度计划、实时跟踪项 目进度，保证项目按期完成。 以房地产项目为例，包括：前期策划进度计 划、征地拆迁进度计划、设计报建进度计划、施 工准备阶段进度计划、施工进度计划、配套设施 工程进度计划、竣工验收计划、销售进度计划等; 成本管理 成本计划是成本管理的基础。以房地产项目为例： 主要包括地价（土地出让金）、征地拆迁费用、前期 费用、配套设施费用、土建工程费、管理费用、不可预见 费、税金等。这些成本要素中有些是相对固定的，有些则 可以通过加强管理来有效控制，如不可预见费，房地产项 目一般都有５％左右的不可预见支出。通过有效加强项目 管理，充分发挥计划和控制的作用，就能显著减少项目中 的不可预知因素，从而大大压缩这部分费用。 ; 质量管理 实现质量管理的首要步骤是进行质量规划。质量规划 分两部分进行，即建立质量标准体系和指定项目中具体工 作的质量要求。在项目实施过程中，还要根据质量规划对 各项工作进行检查和验收，并将检查和验收的结果及时记 录以便随时提供项目质量的相关信息。 质量是企业的生命线，一个项目即使在规定的时间和成 本内完工，但如果质量无法保证，这个项目也是失败的， 因此建立质量管理机制也是房地产项目管理的必然要求。; 资金平衡 资金平衡即实现资金收入和资金支出的平衡，为此， 必须制定项目的资金平衡计划。以房