亚达项目商业策划的提案4.docVIP

FILENAME 亚达项目商业策划提案3 机密 第 PAGE 73 页 共 NUMPAGES 73 页 亚达东郊商业地产项目概念性商业策划提案 一、编订依据及说明 1、编订依据： 1.1《西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编》 1.2《西安商贸业发展规划2000年-2010年》 1.3《西安市商业网点发展规划2004年-2020年》 1.4《新城区商圈发展规划》2007年 1.5《西安市城市总体规划》1996年-2010年 1.6西安市统计局相关资料 1.7西安市房管局相关资料 1.8西安市房地产市场及城东区域房地产专项调研资料 1.9西安市长乐商圈市场实地专项商业调研资料 2、编订说明： 本项目概念性商业策划的编订的前提是基于较为翔实的市场调研并有相应市场数据论证其可行性，若能够获得开发商的认可可作为项目开发商业部分市场运作的指导性文件，亦可作为后期项目实际开发、建设、营销、推广策划等的理论基础。 作为项目概念性商业策划文件，本报告以数理的形式较为翔实的阐述了项目的开发、销售、招商、运营管理过程中可能遇到的问题，提出项目的操作思路，本案因不涉及开发商的资金状况，因而并未涉及项目开发投资的融资贷款等方面问题，仅就在正常情况下的自筹资金、销售、招商回款等核心环节提出了操作思路。 二、市场调研分析 1、宏观市场经济分析： 1.1西安整体经济实力增强： 1.1.1 2007年经济运行数据：据西安市统计局资料显示：西安市2007年国民生产总值(GDP)达到1737.1亿元，较上年同期增长14.6%，增速创十一年来新高。全市地方财政收入达到125.33亿元（较上年增长33.6%），地方财政收入增幅创十年最好水平。全市固定资产投资1435.33亿元（比上年增长37.1%），全市在岗职工年平均工资25012元（比上年增长22.2%）；城镇居民人均可支配收入12662元，增加1757元（增长16.1%）；农民人均纯收入4399元（增加590元、增长15.5%）。年末城乡居民储蓄存款余额1997.56亿元（比上年末增长2.7%），全年实现社会消费品零售总额921.58亿元（比上年增长18.7%）。分城乡看：城市消费品零售额832.38亿元（增长18.8%）；县及县以下消费品零售额89.20亿元（增长17.7%）。分行业看：批发零售贸易业实现零售额815.68亿元（增长18.9%）；全年房地产完成投资387.33亿元（增长35.6%）；商品房销售面积832.53万㎡（增长34.0%）；商品房销售额282.11亿元（增长36.9%）。居民消费价格总水平比上年上涨4.7%、零售价格上涨3.7%、房屋销售价格上涨6.4%，年末城市常住人口830.54万人，年末全市金融机构人民币各项存款余额4560.31亿元(比上年末增长12.4%)。 1.1.2 2008年西安国民生产总值（GDP）总量更首次突破两千亿元大关达到：2190.04亿元,较上年又增长15.6%，增幅系自改革开放15年以来最快的一年（高于年平均12.1%的平均增幅）。2008年全市在岗职工年平均工资29664元（比上年增长18.6%）、城镇居民人均可支配收入15207元（扣除价格上涨因素比上年实际增长13.3%）、农民人均村收入5212元（增长12.1%）。年末城市常驻人口为837.52万人。年末全市金融机构各项存款余额(不含外资银行)5711.27亿元（比上年末增长25.2%）。其中城乡居民储蓄存款余额2504.41亿元,（增长25.4%）。全年实现社会消费品零售总额1154.30亿元（比上年增长25.3）%。其中居民消费价格总水平比上年上涨6.0%、商品零售价格上涨5.4%、固定资产投资价格上涨10.5%。 1.1.3 2009年前三季度经济数据：近期通报的2009年前三季度经济数据显示西安国民生产总值（GDP）总量已达到1693.85亿元，同比增长达到14.1%（其中一季度西安GDP同比增长10.5%、上半年增长13.3%），西安经济呈现出了逐季回升的良好态势。增速又高于全省的12.9%。得益于全省的支柱产业除了能源化工业在陕北之外，其余均在西安。居民消费价格指数（CPI）1月-9月同比下降0.8%，全市城镇人均可支配收入14026元，同比增长18.7%，农村居民现金收入5482元，同比增长18.1%。 其中需要关注的是2008年社会消费品零售总额更首次突破千亿大关：达到1154.3亿元（比上年增长25.3%）。分城乡看：城市消费品零售额1043.78亿元（增长25.4%）、县及县以下消费品零售额110.52亿元（增长23.9%），分行业看：