武汉街道口地块房地产市场分析及开发定位.pptxVIP

定位的对象是谁？;挂牌出让的P（2007）059地块;;它处于什么环境？;周边环境;项目四至关系;相关情况;类别;周边商业格局;商业格局发展态势;街道口商圈;街道口商圈剖析;商圈商业消费力构成 ;街道口商圈现商业环境;街道口商圈未来交通影响 ;街道口商圈优劣势分析;未来的街道口商圈将以周边居民为主要消费群，而随着街道口商圈的进一步经营并形成足够的商业影响力最终街道口商圈将取代中南成为武昌地区新的商业中心。 街道口未来的发展对新开发的商业项目的规划提出了新的要求，需通过规划手段来规避过路交通劣势。同时对商圈内所经营商品、服务水平及商业运作能力都提出了更高的要求，方可在激烈的商业竞争中获取市场最大份额。 ;它的差异化在哪？;项目分析;项目名称;类型;区域楼盘分析;本项目地块优劣势分析 ; 而本项目凭借其优异的地段优势、超大的项目体量、多功能的项目定位将成为街道口地区具有代表性的新城市中心综合体。;同城类比项目分析;武汉新世界中心，星级酒店、高档写字楼、中心百货以及高档住宅构成的大型复合型功能建筑群。 整体呈围合式布局，临北面解放大道及东面武胜路方向设计为商场，宾馆和写字楼，住宅设计在不临街的南面和西面，这重可以保证住宅相对私密性，减少噪音和空气污染。 本项目在定位上相关方面可借鉴于此项目。;闽东·中天国际城;“闽东·中天国际城”位于汉阳大道与鹦鹉大道交汇处，是钟家村区域目前建筑高度最高、单体面积最大、功能最齐全、周边环境最好、交通最便利的“地标王”。 　　项目规划集购物、娱乐休闲、商务办公、居住为一体，设有大型商业步行街、大型超市、高级公寓、高档住宅、写字楼等多种物业形态；产品设计精良，各项设计均从绿色、环保出发，充分体现了精品楼盘的健康理念。 ;类比项目特征;之所以选择新世界中心与闽东·中天国际城作为本项目重点类比楼盘进行分析主要由于，其在区位状况、项目体量、商业状况等各方面与本项目有较大可比性，且两楼盘在目前武汉市的房地产市场具有一定的代表性。;它应该成为什么？;项目定位;项目类型定位;建议本项目定位为一个兼顾考虑居住、商业、商务功能的高容积率、低建筑密度综合型商住社区即—— 高端城市综合体;项目功能定位;项目总体规划定位;目标客户群定位;教师/科研人员 ;项目主力客群特征 ;项目商业客户定位;项目商业定位建议;提高日平均吸引人流，对消费者有广泛的适应性、有强烈的吸引力。 充分利用地缘优势，将人流最大限度的引导到本项目来，延长消费者人均驻留时间目标。 由此本项目需要做到：消费看点尽量增多；充足的休憩场所；新颖时尚的商业环境；餐饮场所予以配合等;业态定位建议;经营定位建议;项目住宅定位建议;以部分产品的高端定位树立项目形象，但主力供应产品尽量满足中端需求市场。 采用楼层区格方式进行中、高端客户的产品区格。 高端住宅产品定位：本项目的高端住宅产品应集中在18层以上区域，产品定位为“城市中心豪宅”，产品面积段控制在180—300平方米之间，适当考虑高层复式产品。;董事阶层 顶端套房;中端住宅产品定位：本项目中端住宅产品应集中在18层以下区域，产品定位为“城市中心安居住宅”，产品面积段控制在90平方米左右，适当考虑小户型产品。为满足不同客户群需要在产品设计上应充分考虑各户型间的相互联系，产品尽量做到可分可和。;商??住宅产品定位：由于本项目所处区域科技商贸发达，这使得本项目还存在大量的商务客户资源。故建议本项目将开发商原自有地块，即临珞狮北路中部地块作为商务住宅产品进行定位考虑。产品面积段控制在90平方米左右，户型方正便于相互组合。;项目规划布局建议 ;项目建筑风格建议 ;项目道路系统建议 ;景观设计建议 ;停车位设置建议 ;项目定位假定开发指标;·商住面积比为3：7； ·根据项目商业价值最大化原则，拟订本项目商业面积约36000平方米左右，其中商业面积在20000平方米左右、商务面积在16000平方米左右； ·建筑密度上调至35%，其中住宅建筑密度30%左右，商业建筑密度40%左右； 建筑形态为点式高层； 建筑形态裙楼+塔楼，裙楼为5层面积约20000平方米的店铺，塔楼为点式高层商务物业。;项目经济概算;THE END.