公寓经营筹备戴德梁行青岛中成广场公寓部分策划研究建议.pptx

內容綱要：A、青島市市南區住宅市場分析B、專案公寓部分定位分析C、專案公寓部分產品建議D、專案公寓部分行銷推廣建議A. 青島市市南區住宅市場分析資料來源：青島房地產交易中心官方網站（/)數據有效期：2006-5-31注：青島市将單元建築面積在120平米以內、容積率在1.2以上、單價在6700元以下的住宅定義為普通住宅；普通住宅＋非普通住宅＝住宅圖表顯示青島市普通住宅與非普通住宅在供應套數和供應面積上基本持平，房地產市場供應結構基本合理；市南區依託良好的海景資源和成熟的城市生活配套，普通住宅與非普通住宅供應套數比例約為4:6，供應面積比約為3:7，非普通住宅供應量高於青島市整體水準；青島市市南區一手住宅供應面積比例分析（以套數為單位）60㎡以下7%3%18%60-80㎡13%80-100㎡100-120㎡120-150㎡20%19%150-180㎡20%180㎡以上市南區一手住宅單元面積在100平米以內的房源占總供應量的23％，比例較小，且主要集中在香港路CBD區。市南區銷售單價在8000元以上的一手住宅占總供應量的50%，主要集中在東部新城區，新增項目以高層公寓為主，區域房價整體水準較高。市南區非普通住宅代表案例分析:項目名稱建築面積售價（元/m2)租金(元/月/m2)主力戶型銷售情況客戶群及購房用途自用/投資金光都市名家(尚未入住)2棟22層塔樓13500/14F，16800/20F含1500元/平米裝修52131、137、145、16580%此四個樓盤均為今年的新項目,銷售價格較高,投資意義不大,所以以當地人自住為主,外地和投資客比例相對較少海信燕島國際(尚未入住)121752起價13000－－153三房兩廳30%江山帝景(即將入住)兩棟板樓10000（均價）精裝修30117，15490%綠島花園－－9000元(均價)含中檔裝修15100%這兩個樓盤是佳士客步行街附近的高檔樓盤,開發年代早,購買的價格不算太高外地和投資客比例較高,特別是泛海名人由於韓國人聚居,租金相對高於周邊其他樓盤泛海名人廣場－－8500 (均價)含中檔裝修35-45140,180,201100%二手住宅案例市南區非普通住宅代表案例特徵分析:產品定位：以多層和精裝高層高檔公寓為主,戶型設計適合居住；面積區域：周邊公寓戶型面積多在120平米/戶以上，三房兩廳；價格分析:在售一手房源價格均價約10000元/平米，二手銷售價格均價約在8500元/平方米；　結論：青島房地產市場整體狀況良好，呈穩定上升趨勢，但增幅略有下降；市南區地產綜合指標高於城市平均水準；地產新政的頒佈和實施將對未來幾年內青島地產市場造成一定程度的影響：政府通過對房地產市場的宏觀調控，抑制房價增幅；未來兩年內90平米以下住宅供應量會大幅增加；新政對於地產投資客戶將產生一定的負面影響；B. 專案公寓部分定位分析公寓部分概述：公寓（C座）: 20,290.19平方米原有产品设计问题点：公共走廊窄；暗厅居多；窗户小，无阳台；框架剪力墙结构影响空间自由组合；公寓户型配比调整（暂定）：　50-60平方米　　90%（东/西朝向）　90平方米10%（南向）車 位: 65個項目SWOT分析：優勢劣勢地處城市CBD核心位置 ；毗鄰佳世客商業步行街，周边生活配套设施完善；綜合地產多方面滿足客戶需求；交通便利，緊鄰島城的交通要道香港路；历史形成爛尾樓工程,带来某些負面影響;專案產品設計陳舊，外立面缺乏時代感，户型、面积单一，得房率低，朝向、採光、通風與消费者傳統居住習慣不符；專案周邊道路較窄，交通不順暢；專案提供停車位数量较少；機會風險青岛城市经济基础雄厚，发展态势良好，發展前景广阔;舒适的人居環境，良好的投资空间，使青岛成为國內外投资和置业人士的首选;股东背景和实力团队组合增加项目附加值，增强置业信心；成熟的商业、商务氛围为后期物業出租提供有力的客户支撑;爛尾樓項目，停滯時間長，影響消費者的投資信心；政府对地产的宏观调控及新政的出台将會带来市場變化的不確定因素；產品設計存在先天不足，后期改造成本较高；結論：專案所在區域成熟的商業商務氛圍為實現銷售和後期租賃提供了有力的市場支撐；項目設計上先天存在的問題決定了專案作為投資類產品進入市場可以在最大程度上規避銷售風險；日後所有的工作都應圍繞強化專案優勢、弱化產品缺陷開展。產品定位建議：小戶型服務式公寓區域內已经和即将投入使用的服务式公寓項目分析： 項目名稱項目位置戶數戶型配比租客特徵　日租金（元/平米/天）出租率項目進度三度空間（數碼港）海豐路10號264戶52平米：67%國內企業管理人員長包（不含水電物業費用）2.5-2.899%投入使用108平米：33%日籍高層管理人員日租9.5瑞納康都香格里拉西側18層10000平米31-96平米－－均價1500