扬州某房地产项目产品定位分析报告9639m.pptxVIP

目 录;一、宏观环境;经济圈;分析： 1、全市总人口基本保持稳定，没有明显增长；;1、城市总体规划;11片区：; 以扬州经济开发区、科技园区和邗江工业园区建设为主体，适当布置居住用地，形成区级生活配套。;4、“第贰城”规划;“第贰城”简介： 规划中的“第贰城”是扬州经济开发区的中心片区，总面积约3平方公里，被大型生活区和广阔的产业区所拥围，与扬子津科教旅游区、国家及出口加工区、港口物流园区以及扬州大学园区相毗邻； “第贰城”计划用3—5年的时间，成为与扬州市母城互补的现代商圈和开发区的现代服务中心； 目前“第贰城”正在实施中央景观区北面和东北面土地的规划建设，周边现有工厂将会逐渐搬迁。 ;5、《扬州市房地产业发展第十一个五年专项规划》;小 结:;;1、总体供需分析;2、价格分析;3、供应结构分析（西区11个在售楼盘）;4、需求结构分析;5、供求结构综合分析;6、典型楼盘供需结构分析;新港名兴花园;星都芳庭 （星联邦）;7、户型面积配置分析;目前市场产品去化速度较快，后续供应总量较少，整体市场环境良好； 政府城市规划主力向南发展的导向作用，给本案带来了机遇； 周边同类产品的区位优势与本案相比存在一定的差距； 相对高层物业类型，消费者对小高层的接受度更高；相对小高层而言， 多层的接受度更高。;总价依然是客户关心的重点； 目前总价在40—50万，面积120—144㎡左右的三房市场供应量最多，但去化率相对较低； 110 ㎡左右小三房，市场供应量较少，但销售情况好，未来将有很大的市场潜力； 70—90 ㎡两室两厅一卫的市场前景更为明朗； 144 ㎡以上大面积户型较难去化。 ;市场购买力依然看好； 客户对产品品质的追求将愈发明显； 小高层、高层将被逐步接受； 面积相对偏小的经济型户型将具有很高的市场前景； 西南板块将成为继城西以后新的开发和销售热点。 ;;一、地理位置;二、周边环境;三、SWOT分析;四、结 论;;周边主要竞争楼盘分布图;1、重点竞争项目分析;富川瑞园鸟瞰图;点评： ■ 优点： 1、4.5米大开间客厅配外推采用凸窗，“吸引”更多阳光； 2、南北双景观阳台： 3、动静分离，全明通透。 ■ 缺点： 1、电梯位置设计不合理，浪费空间较大； 2、客厅及主卧缺少阳台相连，形成心理空间狭小。;点评： ■ 优点： 1、两室两厅户型，两卧室朝南； 2、大开间，双厅合璧，规整大气； 3、动静分离； 4、双景观阳台； 5、A2户型厨房与阳台相连，增加了使用面积。 ■ 缺点： 1、A2户型卫生间采光性差； 2、入户门直对卫浴门； 3、客厅采光性较差。;点评： ■ 优点： 1、功能分区合理，动静分离； 2、三卧室朝南； 3、入户花园； 4、双阳台设计：南有景观阳台,北有生活阳台； 5、飘窗设计，增加使用面积。 ■ 缺点： 1、南北通风效果差； 2、客厅朝北采光效果较差。;富川瑞园户型综合评析;位 置：维扬区开发路与顺达路交汇处； 规 模：占地17.5万㎡ ，总建筑面积28万㎡； 产 品：多层、小高层、高层、沿街商业； 价 格：均价3600元/㎡； 客 群：邗江工业园员工、周边商场私营业主、大学城教师； 户 型：三室两厅两卫、三室两厅一卫、两室两厅一卫、一室一厅一卫； 面 积：70—135 ㎡； 风 格：现代主义名仕艺术家园； 销 售：2005年11月开盘，已累计上市1050套，因面积配置偏大，目前仅去化46%； 综 评：位于城西，位置优势一般；规模较大，户型一般、创新点较少，对本案整体竞争威胁较小。;新港名兴花园鸟瞰图;点评： ■ 优点： 1、动静分离，布局合理； 2、全明通透，采光效果好； 3、拥有独立储藏室，体现人性化设计。 ■ 缺点： 1、卧室缺少阳台连接； 2、入户门直对卫浴间。;点评： ■ 优点： 1、功能分区合理，结构紧凑； 2、餐厅紧邻生活阳台，明亮宽敞； 3、南北通透，采光通风好 4、卧室、厅的面积都较大，相对舒适。 ■ 缺点： 1、入户门直对卫浴间； 2、100㎡做成两室在空间利用上有些浪费。 ;点评： ■ 优点： 1、功能分区合理，结构紧凑; 2、八角形景观阳台富丽开阔； 3、南北通透，采光通风好。 ■ 缺点： 1、过道长，浪费使用面积。 ;新港名兴花园户型综合评析;位 置：邗江区邗江中路128号； 规 模：占地12.3万㎡ ，总建筑面积17.5万㎡； 产 品：多层、小高层； 价 格：3500元/ ㎡； 客 群：开发区及邗江工业员员工、大学城教师； 户 型：两室两厅一卫、三室两厅一卫（或二卫）； 面 积：72—144㎡之间； 风 格：简约现代风格； 销