天津市及西青区房的地产市场研究【20130118】.docxVIP

天津市及西青区 房地产市场研究 第一部分 天津市房地产市场环境 政策环境 2月1日起，普通住宅指导价格标准 天津市将普通住宅指导价格标准在2012年2月1日再次进行了调整，此次调整是继2007、2008和2010四年之后的第四次上调。截止2月15日，在普通住宅指导价调整半个月以来，在分属普通住宅与非普通住宅的市场板块间，交易热度随之大相径庭。 2月24日起 央行下调存款准备金率0.5个百分点 据新华社电中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 此次下调后，我国大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小型金融机构存款准备金率为17%。这是今年以来我国央行首次下调存款准备金率。上次央行宣布下调准备金率是在2011年11月30日，当时是央行三年来首次下调准备金率。 5月18日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 央行决定从2012年5月18日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。本次系2012年央行第二次“降准”，将一次性释放约4200亿元资金。 中国人民银行决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 本次系央行年内第二次下调存款准备金率。 住建部：6月8日起下调个人住房公积金存贷款利率 从2012年6月8日起，下调个人住房公积金存贷款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率下调0.10个百分点，由0.50%下调至0.40%，五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.90%下调至4.70%。 中国央行宣布自7月6日起不对称降息 央行称,自7月6日(周五)起不对称降息,一年期存款基准利率下调0.25个百分点至3%,一年期贷款基准利率下调0.31个百分点至6%. 7月5日,津公积金贷款申请下周提速 办理时限缩减至八天. 天津市住房公积金管理中心获悉，7月9日起，住房公积金贷款办理时限由原来的15个工作日缩减到8个工作日。 9月27日，住建部王珏林：房屋限购不会取消也难扩围 今年年底，将又有一大批城市限购政策到期，这次住建部官员的讲话，成为2013年初房地产调控政策的基调。 “与房地产相关的四大政策，房产税、加息和限贷都已经有了变化，惟有限购政策没有变化，而且在一段时间内也不会变化。 经济环境 天津市三大产业2010-2011年产值保持匀速增长 产业 2010年 2011年 亿元 % 亿元 % 第一产业 149.48 3.3 159.09 3.8 第二产业 4837.57 20.2 5878.02 18.3 第三产业 4121.78 14.2 5153.88 14.6 天津市地区生产总值与增长速度 单位 2010年 2011年 地区生产总值 亿元 9108.83 11190.99 地区生产总值增长速度 % 17.4 16.4 天津市城镇人均可支配收入由2010年的24393元上升到2011年的26920元，天津市的人均消费性支出也有2010年的16562元上升到2011年的18424元。 2010-2012年天津房地产开发投资总额逐年递增 单位 2010年 2011年 房地产开发投资总额 亿元 866.64 1080.04 全社会固定资产投资总额 亿元 6511.42 7510.67 2012年天津市将实现房地产开发投资1200亿元，同比增长11%；房地产新开工2500万平方米；房地产累计施工面积8900万平方米，同比增长4.7%；房地产竣工2500万平方米，同比增长19%。 市场综述 天津市商品市场住宅市场表现（2009-2012） 商品住宅静态供求分析 商品住宅环比数据变化 2012年天津商品住宅新增供应面积926.68万㎡，环比下降了34%；成交面积888.85㎡，基本与去年持平；成交总金额894.21亿元，环比上涨8%；成交均价10061元/㎡，环比上涨8%。 年初市场整体延续2011年第四季度“寒冬”走势，处于供大于求局面，使得整体可售存量充足，为第二季度开始的成交发力提供了基础。 与2011年相比，环城四区和远郊区县商品住宅成交量分别下降了15%、23%，滨海新区则上升27%。市内六区多个主力项目历经近半年的长期蛰伏，在今年上半年以价换量，爆出成交反弹， 较2011年攀升了81%。 商品住宅新增供应走势 天津市2012年全年商品住宅批准上市面积为926.68万㎡，较2011年全年新增供应量下跌34.3%。但在下半年市场显著回暖的趋势下，预期后市供应量会持续增长。 商品住宅供销对比走势 从各季度来看，2012年第一季度期间商品住宅供应量一直跌至谷底，3月后大量项目集中上市，供应量迅速跃升并开