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租售同权对于房价影响 　　摘要：十九大报告提出的“租购并举”，成了人们热议的话题，广州市也首次出台了租售同权的政策。以上海房市为例，分析租售同权的实际影响，探究房价在政策影响下是否会有变化。结果表明，租售同权并不能影响一般房市的房价，也不能抑制学区房的房价。租售同权的真正意义在于保障租房者的权益，促进社会公平。 　　关键词：租售同权；租赁市场；房价 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2018）04-0017-22 收稿日期：2018-03-26 　　1 文献综述 　　租售同权在近期成为一个热门话题，对于房价的影响也成了专家学者们研究的重要对象。郭伟明在《租售同权的现实意义和实现可能》中着重分析了租售同权实现的可能性，他分析了租售同权实现过程中的种种困难，由于教育资源的稀缺性租售同权想要真正在短期内见效基本是不可能的，必须由国家制定一系列的配套政策，通过长期的调整改善，才能真正缓解房价上涨的趋势。戴甲芳在《租售同权对房地产市场的影响》中分别分析了租售同权对于租赁市场和买卖市场的影响，在租赁市场中房租会上升，而在买卖市场，租售同权很难实现给房价降温的目的。同样，在《学区房的溢价究竟有多大：利用“租买不同权”和配对回归的实证估计》一文中，作者指出，将教育资源与住房相联系的制度，给北京重点小学学区房带来的溢价约为8.1%，教育的附加值非常大。这就引发人们的思考，若是实行了租售同权，能否降低学区房的溢价呢？作者在后面的论述中阐明，租售同权的实现存在许多障碍，并非一朝一夕能够完成。以上研究都指出了一点，那租售同权的实现很困难，现阶段而言对于房价基本没有影响。但租售同权是一项长期性的政策，若真正实现将对房价产生哪些影响呢。 　　2 租售同权的内涵：同权的权利指什么 　　广州市在2017年7月份出台了《广州市政府出台加快发展住房租赁市场工作方案》（以下简称《工作方案》），大致内容有关完善租赁市场，保障社会中大量租房者的权益。《工作方案》中提到：具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，可安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。这一项政策的出台，无疑是振奋人心的，人们期待着房价下跌与租房美好时代的来临。但这项政策是否真的能对现在高不可攀的房价起到抑制作用呢？在政策阐述中，我们看到主体之一是“人才绿卡持有人”，人才绿卡持有条件如下：（1）符合本市引进人才需求；（2）每年在本市创业或工作超过6个月；（3）非广州市户籍的境内居民，香港特别行政区、澳门特别行政区居民，台湾地区居民以及外国人，持中国护照、拥有国外永久（长期）居留权且国内无户籍的留学人员和其他人员；（4）在本市有合法住所。从广州市绿卡持有制度中可以看出，广州市租售同权的适用范围面其实比较窄，需要满足各种条件才能享受租售同权的好处，可以说这一项政策更多是服务于广州市的人才引进计划；另外一种可以享受受教育权的方法是“符合市及所在区积分入学安排学位条件”，这对于基数比较大的劳动群体而言也是一项难度较大的挑战。 　　再看其他地区，武汉等地也都出台了相似的政策。武汉市：拥有居住证的外来人口可以享受义务教育、基本公共就业服务、基本公共卫生服务和计划生育服务、法律援助服务和其它法律服务等国家规定的基本公共服务；山东省：拥有居住权的外来人员可以享受义务教育、医疗等基本公共服务；沈阳市：拥有居住权的外来人员可以在就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面，享受公共服务；成都：?碛芯幼≈さ耐饫慈嗽笨梢韵硎茏》抗?积金、义务教育、医疗卫生等基本公共服务。可以看到，租售同权同的是受教育权和医疗卫生等公共权力。外来人员子女的受教育权虽然有了保障，但能否真正落实是一大问题，比如当地的教育资源是否足够容纳更多的人，如果本地的学生竞争已经很激烈了，就算拓宽了入学通道，也很有可能因为附加的条件被挤在门外。不扩展教育资源，就不能真正解决教育问题。当然，抛开这些问题，如果租售同权真的实现了，对于现在高不可攀的房价而言，是否会有“致命打击”呢？ 　　3 租赁和购买的比较：租售同权不可能实现全部的同权 　　在当今社会中，租房往往被认为是买不起房而做出的选择，除了传统思维的影响之外，是否有其他因素在支撑着这一种观点呢？一般来说，买房可以获得的权能有居住权、医疗权和受教育权，还能提升资信等级，获得居住的稳定性和拥有投资收益权，而对于租房者而言，在租售同权实现之前，只拥有居住权，当租售同权落实之后，会获得受教育权和医