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租赁权之物权效力立法探析 　　我国现行民事法律体系下的租赁权之物权效力不同于大陆法系国家民法典的规定，在民法制度史上属于首创或特例，这样规定的正当性和合理性值得进一步研究探讨。 　　 　　一、租赁权之物权效力的比较法分析 　　 　　有关租赁权之物权效力的三部代表性民法典是《德国民法典》、《法国民法典》和《魁北克民法典》。《德国民法典》第566条第一款规定“买卖不破使用租赁”，该规定适用于住房使用租赁。①由于法条之间的准用关系，该法典第578条规定的土地使用租赁和住房以外的房屋使用租赁，以及已登记船舶的使用租赁也适用“买卖不破使用租赁”。《法国民法典》第1743条第一款规定了“买卖不破租赁”原则，该条规定实际上也适用于土地租赁。②1994年生效的最新《魁北克民法典》运用大量条文规定了租赁制度，对传统的租赁权之物权效力作了灵活处理。③上述三部民法典有关租赁权之物权效力的规定反映出如下四个方面的问题。 　　1.客体物的适用范围问题。上述三部民法典共同规定不动产为租赁权之物权效力规则的适用对象，《魁北克民法典》的适用范围最广，其不像《德国民法典》那样要求租赁物的交付，也不像《法国民法典》那样要求租赁以公证文书方式设立，但《魁北克民法典》通过强调租赁的公示以限制其对抗效力，其结果和其他两部法典相似。在租赁权之物权效力问题上，三部法典虽然对作为客体物的动产持开放的态度，但要求此等动产必须履行交付和登记，以兼顾交易安全。 　　2.权利变动的适用范围问题。前述三部民法典中，《魁北克民法典》规定的权利变动的适用范围最广，不局限于让与或继承，甚至包括租赁物被部分征用的情形；《德国民法典》次之，准用于设定负担的情形；《法国民法典》最小，仅适用于因买卖和继承发生的所有权变更。应当注意的是，《魁北克民法典》一方面规定了租赁权之物权效力可适用于广泛的出租人身份变更的情形，另一方面则授予了新出租人（受让人或因出租人资格消灭而获益的人）取消租赁的权利，以避免新出租人承受过于严苛的义务。笔者认为这样规定较为灵活，在一定程度上兼顾了承租人与新出租人的利益。 　　3.对承租人的补偿问题。《魁北克民法典》基于简化法律关系的考虑，作出了较为完善的取消租赁之规定，既没有规定新出租人应给予承租人补偿，也没有规定原出租人应如何承担责任。这一点与《法国民法典》形成鲜明对比，后者详细规定了出租人应给予承租人补偿的标准。而《德国民法典》则规定出租人应就受让人不履行义务的行为对承租人承担连带责任，同时还负有保证承租人能取回担保物的义务。考虑到对承租人利益的保护，同时又不对原出租人带来大的不便和负担，笔者认为《德国民法典》的安排最为合理。 　　4.对住房租赁的特别保护问题。在城市化背景下，城市人口膨胀的压力以及房价的高涨，使更多人承租他人的房屋居住，《德国民法典》和《魁北克民法典》尤其考虑了这样的形势，对住房租赁进行了特别保护。前者扩大了租赁权之物权效力的适用范围，除了适用于租赁权让与之情形外，还适用于在租赁物上设立负担的行为（如设定抵押）；后者虽然广泛规定了新出租人的取消租赁权，但这一规定不适用于住房租赁（《魁北克民法典》第1937条）。④ 　　 　　二、我国有关租赁权之物权效力的立法缺陷 　　 　　我国1999年《合同法》出台之前，就存在关于租赁权之物权效力的立法。1981年《经济合同法》第23条第二项规定：“出租方应按照合同规定的时间和标准，将出租的财产交给承租方使用。出租方将财产所有权移转给第三方时，租赁合同对财产新的所有方继续有效。”这是我国最早的有关租赁权之物权效力的法律规定，然而这一规定没有受到《民法通则》制定者的重视，1986年《民法通则》对此付诸阙如。1988年最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”1999年《合同法》第229条也规定了租赁权之物权效力问题：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”通过以上对我国租赁权之物权效力立法沿革的分析，结合前述外国民法典的规定，笔者认为，我国有关租赁权之物权效力的立法存在如下三个方面的问题： 　　1.在客体物的适用范围问题上，《经济合同法》没有对租赁物作出限制，也没有规定租赁物是否需要交付、设立租赁是否需要作成公证文书；后来的《民通意见》规定了私有房屋租赁权的物权效力，具有针对性，彰显了对私有房屋租赁的特别保护。但遗憾的是，《民通意见》根据房屋所有权的权属而非其用途作出对房屋租赁的特别保护，没有贯彻生存利益优先保护的思想，同时这又是一项具有区别性的身份立法――非私有房屋租赁不能适用。1999年《合