城镇混合住宅商业的房地产项目研究报告.doc

PAGE PAGE 52 开篇语 基于前期市场研究以及中原对市场状况及其变化趋势的把握，本着为发展商创造最大化经济效益和品牌效应的双重目标，中原对电子产业集团城东项目的定位及发展策略做了深入的研究与思考，并撰写了此报告。 项目位于建设路片区，目前周边环境较差。但由于成都市政府执行城东工业结构调整的政策，未来建设路片区面临较大的拆迁改造。周边环境的改善使本项目在未来面临较好的开发机遇。 目前整个城东的房地产市场发展良好，整体以真实需求为主。项目开发的系统风险较小。在城东高端市场方面，中原已在市场部分报告中作出了清晰的论证，本项目在城东发展成为高端住宅项目具有良好的市场可行性。 本项目定位于城东高档次的高层电梯公寓，在环境的打造上可以说是城东范围内的佼佼者。在城东高端市场竞争中可以说具有良好的竞争力。 区位上本项目位于二环路外侧，具有绝佳的地段优势。在整个城市向三环发展的背景下，目前在整个成都市二环路周边的土地资源稀缺性的特征越来越明显，居住于二环周边已经是很多购房者的梦想。目前成都市在二环沿线上只有东二环路具备较大的发展潜力。因此，地段对本项目而言是重要的核心竞争力。 为达到预期元/㎡的均价（住宅），本项目发展的重点应是提升项目的综合素质。从户型到单体建筑，从园林规划到配套设施，本项目都应下足功夫，为高端消费者提供最佳的居住产品选择。 四川中原本着求实创新的原则，对本项目的定位、产品设计、配套设施、定价做出了详实的分析和科学的建议。本报告可作为目前项目定位及建筑设计的指导性文件。 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc112878266 第一部分：项目地块开发条件分析 PAGEREF _Toc112878266 \h 5 HYPERLINK \l _Toc112878267 一、地块现状描述 PAGEREF _Toc112878267 \h 5 HYPERLINK \l _Toc112878268 1、地块概况 PAGEREF _Toc112878268 \h 5 HYPERLINK \l _Toc112878269 2、地块形态 PAGEREF _Toc112878269 \h 5 HYPERLINK \l _Toc112878270 3、周边环境概况 PAGEREF _Toc112878270 \h 6 HYPERLINK \l _Toc112878271 二、地块技术指标 PAGEREF _Toc112878271 \h 7 HYPERLINK \l _Toc112878272 三、地块SWOT分析 PAGEREF _Toc112878272 \h 8 HYPERLINK \l _Toc112878273 1、SWOT列表 PAGEREF _Toc112878273 \h 8 HYPERLINK \l _Toc112878274 2、SWOT分项分析 PAGEREF _Toc112878274 \h 8 HYPERLINK \l _Toc112878275 3、SWOT总结 PAGEREF _Toc112878275 \h 11 HYPERLINK \l _Toc112878276 第二部分 项目开发可行性分析 PAGEREF _Toc112878276 \h 15 HYPERLINK \l _Toc112878277 一、市场机会点和风险分析 PAGEREF _Toc112878277 \h 15 HYPERLINK \l _Toc112878278 1、市场开发机会分析 PAGEREF _Toc112878278 \h 15 HYPERLINK \l _Toc112878279 2、片区机会分析 PAGEREF _Toc112878279 \h 17 HYPERLINK \l _Toc112878280 3、项目产品的发展机会分析 PAGEREF _Toc112878280 \h 18 HYPERLINK \l _Toc112878281 4、市场风险分析 PAGEREF _Toc112878281 \h 19 HYPERLINK \l _Toc112878282 二、物业开发条件设定 PAGEREF _Toc112878282 \h 20 HYPERLINK \l _Toc112878283 1、发展步骤 PAGEREF _Toc112878283 \h 20 HYPERLINK \l _Toc112878284 2、物业开发时机 PAGEREF _Toc112878284 \h 20 HYPERLINK \l _Toc112878285 三、物业投资回报核算 PAGEREF _To