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离婚房产分割登记行诉案思考 　　案例：1992年3月，李某与孙某登记结婚。2002年5月，李某个人签字购买了一套商品房（下称“案涉房屋”），并于2002年6月付清房款。2002年8月，李某与孙某经调解离婚，法院出具民事调解书，对共同财产进行分割，表明无其他共同财产，但未提及案涉房屋。2002年11月，李某再婚。2004年1月，李某申请案涉房屋的商品房转移登记，登记机构要求其现配偶出具说明，放弃案涉房屋所有权，遂将房屋所有权人登记为李某个人。之后，李某以该房屋作为抵押物，先后办理了两笔抵押登记。2013年，孙某提起行政诉讼，要求撤销案涉房屋的商品房转移登记。2014年，法院判决登记行为违法不予撤销。 　　一、未取得物权的房屋离婚后如何办理分割转移登记 　　物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有债权合同外，尚需履行登记（不动产）或者交付（动产）的法定方式。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房产属于典型的不动产，房产所有权的设立即原、被告（李某和孙某）对房产享有所有权应以房产登记为条件；未登记时，双方对此房产不享有法律认可的所有权。因未取得房屋所有权，双方在离婚诉讼中往往不进行房产归属的约定。司法实践中，各地法院多数都驳回离婚双方对未登记房屋产权进行分割的诉讼请求。 　　本案中，李某和孙某离婚时，李某与开发商签订了购买案涉房屋的商品房买卖合同，并分期付清了所有房款，但未办理物权登记。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。要把合同和物权区别对待，合同是合同，物权是物权，合同成立并不意味着物权转移。商品房买卖合同所涉及的债权变动及物权变动是建立在完全不同的法律基础之上，是两个不同的法律事实，其生效要件完全不同。债权法上的权利只是一种相对权、对人权，不具有排他效力。债权属于请求权、对人权、相对权，因此债权的变动不必予以公示即可产生法律上的效果。而物权的本质是支配权、绝对权、对世权，物权的变动必须在公示之后，才能发生对世的效果。从上述分析不难看出，商品房买卖合同是有效的，但李某仅取得案涉房屋的债权，未取得物权。 　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。本案原、被告于婚姻关系存续期间以一方名义与开发公司签订的商品房买卖合同，属有效合同，合同双方都应遵守合同的约定，这些属于物权变动的原因行为，产生的法律关系是债权债务关系，仅产生债权法上的约束力。物权的变动必须依赖物权变动中的公示行为，即标的物的登记。据此，法院不判决该类房屋的产权归属情况，仅对使用权利的处理做出决断。也就是说，在房屋所有权还没有明确归属时，房屋登记机构是无法办理房屋登记的。离婚时债权取得物权未取得的房产，双方如何分割没有明确的法律规定。笔者认为，离婚时对于未取得物权的不动产应就债权取得情况进行约定，双方对物权的约定应不发生法律效力。本案中双方虽未对案涉房屋产权归属进行约定，但登记机构也不应以“双方无共同财产”的条款判定房屋物权归属。 　　二、单方签字购买的房屋应为夫妻共有还是单方所有 　　《物权法》出台之前，夫妻房产多数仅登记在一方名下，但是在司法实践中，均认为此类房产为夫妻共有。此种情形，实际上是夫妻代理的行为。法国《民法典》规定，夫妻各方均有权单独订立旨在维持家庭日常生活与教育子女的合同，夫妻一方依此缔结的债务对另一方具有连带约束力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》也规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫妻一方在日常生活中使用共有资金购买不动产的行为是夫妻代理行为，尽管不动产的标物价值较大，但在订立合同时夫妻一方到场签字，合同另一方有理由相信夫妻之间互为代理。也就是说，夫妻之间应该就购买房产相互沟通，并达成一致处理意见。对于第三人来讲，会充分信任这种代理。 　　但是，2008年《物权法》出台之后，夫妻共有房产必须登记在双方名下，也就是说，属于夫妻一方的财产需由另一方出具书面说明，表示放弃产权，登记机构即可登记在一方个人名下。本案中，李某申请房屋登记时已与前妻离婚，并再婚，登记机构对于其各方对房屋是否存在约定不得而知。《婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所