土地增值税纳税.ppt

讲师介绍 余杨 毕业于东北财经大学、中国人民大学、美国伊利诺伊理工大学 第四章 减免税政策 一、 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（含20%），免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20%的部分）。  　第四章 减免税政策 二、个人转让住房的减免税规定 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。 对个人之间互换自有居住用房地产的，经主管税务机关核实，免征土地增值税。 　第一节 土地增值税清算鉴证业务准则 　 一、清算对象、单位和原则 土地增值税的清算单位，为国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额，分别清算。 第一节 土地增值税清算鉴证业务准则 二、清算条件 A. 符合下列情况之一的，纳税人应进行土地增值税清算： （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的并能够准确核算开发成本的 ； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的。 B. 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 第一节 土地增值税清算鉴证业务准则 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，已竣工验收的房地产开发项目，部分售出，剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （四）税务机关规定的其他情况。 三、税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料： （一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。 （二）项目竣工决算报表和有关帐薄。 第一节 土地增值税清算鉴证业务准则 四、税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注： （一）明确清算项目及其范围。 （二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。 （三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。 （四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 （五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。 （六）明确清算项目的起止日期。 第一节 土地增值税清算鉴证业务准则 ????（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。 ????（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。 ????（五）项目工程建设合同及其价款结算单。 ????（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。 ????（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。 ????（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。 ????（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。 ????（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。 第二节 清算审核 一、纳税主体资格的审核 房地产开发业务土地增值税纳税主体的认定条件有两个：一是形式条件，是指土地使用权出让协议、付款结算单证、收款收据发票等书面形式证据；二是实质条件，是指受让人对土地使用权取得直接支配的物权，即受让人对土地使用权享有占有、使用、收益、处分的权利。 房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续，并取得“五证”等证明。 根据房地产常规开发业务的流程，确认房地产开发企业是否为纳税主体的条件，主要看形式条件，就是开发商取得有关部门颁发的下列“五证”。 第二节 清算审核 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 《国有土地使用证》 《商品房销售（预售）许可证》 房地产开发 企业五证 第二节 清算审核 二、土地增值税清算单位的审核 （一）确认土地增值税的清算条件，应注意收集以下证据资料。 （1）项目竣工清算报表； （2）主要开发产品(工程)销售明细表； （3）已完工开发项目成本表； （4）直接转让土地使用权的转让合同； （5）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单； （6）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等； （7）清算项目的工程竣工验收报告； 第二节 清算审核 （8）清算项目的销售许可证； （9