加速推动都更新方案.DOC

PAGE 2 PAGE 18 加速推動都市更新方案 （95年1月25日行政院院臺建字第0950081323號函准予修正核定） 壹、緣起 一、總統於92年7月聽取經濟顧問小組報告後裁示：都市更新應視為國家重大經濟建設計畫。 總統於92年7月10日召開總統經濟顧問小組第一次會議時裁示：「都市更新是當前提高老舊社區土地價值、促進建築業發展及提升民眾生活品質的最有效方式之一，應視為國家重大經濟建設計畫，而加速推動。有關都市更新申請案件，行政部門應研究建立單一窗口服務制度的可行性，並選擇若干適當地點作為都市更新跟不動產證券化的示範計畫積極落實都市更新工作。」 二、推動都市更新工作，帶動營建相關產業之發展 90年開始，政府陸續發布多項利多政策，包括：開放外（陸）資來台投資、土地增值稅減半兩年，輔導民間成立資產管理公司（AMC）協助金融機構處理不良資產、辦理優惠房貸，及隨著92年初整體景氣逐步回升，房地產亦有復甦現象，惟本年全球經濟成長漸緩，英國經濟學人雜誌報導全球房市景氣有泡沫化趨勢，政府亦應導引民間投資挹注更新重建市場，以帶動營建關聯產業，刺激經濟成長。 三、都市更新符合都市永續發展的概念 為求都市之永續發展，避免破壞都市範圍外之鄉村地區與綠地，將都市內原低度利用之土地，重新開發，賦予新的生命與活力，即將舊市區再發展為機能更密實的地區，相關公共設施可充分使用，避免資源的浪費，達到永續利用與發展的目標。 四、透過都市更新，改善居住環境品質 臺灣城市發展已逾百年，依據行政院主計處公布「89年戶口及住宅普查報告」：30年以上住宅98萬4,736戶，占總住宅之14.1％，其中40年以上住宅更達41萬1,102戶。辦理都市更新，將大幅提昇居住環境品質。 五、積極處理閒置或低度使用之公有房地，活化國家資產 依據財政部國有財產局94年6月統計：國有非公用閒置土地面積23,154公頃，遭占用土地面積53,190公頃；另93年8月統計：國有公用閒置建築用地計3,625筆，面積253公頃，遭占用土地計有17,631筆，面積4,395公頃。為促進土地資源有效運用，活化國家資產，未來除依行政院訂頒「公有土地經營及處理原則」及「國有公用閒置、低度利用及被占用不動產加強處理方案」，處理公有限制或不當使用土地外，並選擇大面積、且具有市場投資效益之公有土地，積極辦理都市更新事業。 六、配合國家重大建設，加速推動都市更新 國家各項重大建設如捷運、高速鐵路等之建設，以及台鐵原有場站的高架或地下化，使原有場站周圍土地使用功能，必須予以調整，創造都市更新推動之相關機會。 七、積極推展都市更新事業，並結合不動產證券化機制，健全不動產證券化市場 「不動產證券化條例」於92年7月9日立法院三讀通過，同年7月23日由　總統公布施行。目前信託業已開始發行不動產資產信託受益證券之金融商品，都市更新案亦可以都市更新條例募集基金進行不動產開發，透過都市更新之推動，將有助於健全不動產證券化市場管理，帶動營建業、信託業等關聯產業與經濟成長，擴大資本市場規模與促進金融商品多元化，並與國際接軌。 貳、現況問題分析 一、產權複雜：更新地區常因私有土地產權複雜、公有土地管理機關眾多、區內違建、占用問題嚴重，無有效規範，致都市更新先期投入風險高、處理時程不確定，民間業者投入意願低。另公有土地管理機關大多對於都市更新與土地開發等作業不甚瞭解，有待專業機構予以整合，透過成立單一機構，專業推動都市土地開發，將能加速土地之有效利用，增加效益。 二、資金取得困難，降低民間業者投資意願： （一）土地並非實施者所有，無法向金融機構借貸，需準備一大筆周轉資金。 （二）雖可成立都市更新投資信託公司發行證券，惟門檻高、需有專業能力，目前實務上沒有民間敢於嘗試。 （三）現行不動產證券化條例並未將「開發型」納入。 三、推動人力不足，無專責機構：內政部營建署都市計畫組第1科兼辦業務，相關辦理人員僅3人，推動人力明顯不足。 四、中央無循環運用經費：都市更新條例中僅規定地方可成立都市更新基金，中央則無成立基金之法源。 五、權利變換機制，亟待健全之估價制度配合：權利變換有賴於不動產估價制度，惟相關估價制度與技術仍尚待檢討。 六、公權力亟待介入：現行相關都市更新法令大體完備，惟其成效不彰之主因，往往受制於少數不願配合之權利關係人，導致都市更新無法順利推展，因此，如何適時介入公權力，採徵收、區段徵收或市地重劃等方式實施，保障大多數人的權益，仍須有強而有力之政策引導。 參、方案目標 一、選定公有土地，加速辦理都市更新：選定具有開發潛力且公有土地占多數之地區，以都市更新方式，進行整體規劃及地權整理，其中50處優先推動地區，在方案核定生效後2年內完成公私有土地取得、3年內完成招商，並動工建築，引進民間投資新臺幣2,000億元以上。 二、建立