北京经济适用住房政策分析.DOCVIP

北京市经济适用住房政策分析 1、推广阶段(1998～2000年) 　　依据国家有关经济适用住房政策，1998年10月15日北京市人民政府下发了《关于同意北京市经济适用住房建设减免行政事业性收费问题的批复》 (京政函[1998]68号)，对市政公用设施建设费、四源费、防洪费等21项行政事业性收费进行减半征收。同年10月18日，北京市政府出台了《关于加快经济适用住房建设的若干规定(试行)》(京政办发 [1998]第54号)，对经济适用住房的建设标准、领导机构、项目来源、成本构成、购买对象进行了明确规定。在此基础上，北京市相继出台了《关于北京市行政机关、事业单位购买经济适用住房的实施意见》、《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》、《关于第一批经济适用住房销售管理购买办法》、《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》等一批相关政策，北京市的经济适用住房政策全面推广。 　　此阶段一个明显政策导向是市政府相关部门力推经济适用住房政策，鼓励开发企业建设、促成单位和城镇居民购买。明确规定：“本市行政机关、事业单位按原建设经费申请渠道，申请购买经济适用住房资金”，来购买经济适用住房；同时，“在市政府做出本市居民家庭中低收入标准及认定办法之前，居民个人购买第一批经济适用住房，凭本市城镇居民常住户口卡、居民身份证直接到开发建设单位办理购房手续”。此阶段的明显特征是敞开向社会供应，购买者尚没有收入等方面的限制，只是原则规定“购买经济适用住房实行申请、审批制度”；建设上也没有明确建设标准、户型面积标准等相关规定，还基本属于开发企业凭着“感觉走”的阶段。此阶段市场呈明显的买方市场特征。但此时市场总体上持观望态度，景气不旺，政府和开发企业很大精力花费在推广经济适用住房政策和项目，消除购房者顾虑方面。 　　2、发展阶段(2001～2003年) 　　此阶段一个明显标志是2000年12月政府出台了《北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题暂行规定》(京政办发 [2000]131号)，首次对申请购买经济适用住房的北京市城镇居民资格有了明确对定： 　　必须是无房户和现住房面积未达到本市规定的补贴面积标准的未达标户，并且家庭年收入6万元(含)以下的； 　　夫妇双方为机关工作人员或教师的家庭，重点工程拆迁居民和危旧房改造项目异地安置居民家庭可凭有关证明购房。 　　其后，政府相关部门先后出台了《关于北京市城镇居民购买经济适用住房程序的通知(试行)》(京建开[2001]276号)、《北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的补充规定》(京政办发 [2002]53号)，《关于转发国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法文件的通知》(京价(房)字[2002]477号)、《关于经济适用住房优先向拆迁居民销售的通知》(京建开[2003]130号)、《关于持有〈北京市工作居住证〉外地人员购买北京市经济适用住房有关问题的通知》(京建开[2003]429号)、《关于建立经济适用住房购买资格公示制度的通知》(京建开[2003]612号)等主要相关政策。 　　相对第一阶段而言，出现了以下主要变化：进一步细化了审批程序、时限和申请资料；将被拆迁居民和危改异地安置居民家庭购买标准由120平方米下调为70平方米，同时对购房家庭购买超过规定面积标准的经济适用住房，在立契过户前需补交10％的综合地价款；将经济适用住房限价的规定调整为基准价；将经济适用住房主要户型控制在80平方米左右，单套住房总价款在32万元以下；加大了对拆迁居民售房的倾斜力度；将经济适用住房的覆盖面由北京市城镇居民扩大到持《北京市工作居住证》的外地人员；在申请和审批程序中间，加入了公示环节，完善了资格认定制度。 　　此阶段的明显特征是：购买者的资格有了明确限定，而且越来越细化和科学化，单位虽被摈弃于购买者范围之外，但作为某种“应景”的需要经济适用住房的供给对象却在不知不觉中不断外延，由北京市城镇户口家庭向有居住证的外地人员、海归人员、军队人员不断扩展；经济适用住房的认知度大大提高，购买踊跃，市场逐渐呈现供不应求趋势，政府和开发企业很大精力花费在推进经济适用住房建设，开展销售方面。 　　3、调整阶段(2004至今) 　　2004年是北京市房地产行业的“政策年”，政府出台了一系列的房地产文件和法规，数量之多、内容之细、影响之大均为近年所不多见的。对经济适用住房建设项目的影响主要体现在以下四方面。 　　一是，经营性用地，一律经“招拍挂”方式取得，“比照效应”造成经济适用住房的土地成本大幅上涨。《关于经营性项目暂停受理审批的通知》(京国土房管出[2004]26号)规定：自2004年1月9日起，市各级发改委、建设、规划、国土房管等部门暂停受理审批开发建设单位申报的经营性项目立项，规划审批和国有土地使用权协议出让