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8.11资料学习 房地产私募基金 简单讲，房地产金融与投资最早是从美国房贷市场为主进而渐渐发展至今的投资方向。此过程可以称作是“资产证券化”（Securitisation)。主要通过银行把大量不同类型的房贷放进一个资产池，评级后再将其中不同等级的tranches根据需求卖给不同类型的投资方，比如，基金和保险公司。借款方则主要通过抵押的房地产的租金来偿还贷款。通常，商业银行负责打包贷款。评级公司负责债务评级服务。还有一些master service 和special service公司负责监督贷款偿还情况与处理违约事务。 另外， REITs （real estate investment trust) 也是一种房地产投资方式，它的出现相对RMBS 或者 CMBS较晚。主要为个人投资者进入房地产投资市场提供便利。是地产投资不再局限于传统意义上以公司为单位的大额投资方式。还有，因为房地产的特殊属性，所以相对于传统金融市场，投资地产是大大缺伐流动性的。REITs在形式上有效增加了地产市场的流动性。但是相对于，CMBS的债券型投资，REITs属于股票型投资，所以市场波动性更大，风险相对较高。 可分为哪些类别？　?　? 　　根据投资风险的高低，私募房地产基金传统上被分为四类：核心型（Core），核心增益型（Core plus），增值型（Value added）及机会型（Opportunistic）。由于投资标的的差异，4种基金投资回报率各有不同，其中核心型主要投资于繁华地段的物业例如办公楼、商业用房、工业用房、住宅等，风险相对分散，所以回报相对较低，约7-9%；核心增益型投资的地产类别与核心型相似,但其中部分地产可能需要改进或增值，回报约为9-12%，增值型投资于需要经营改善、翻修、再造的地产项目，风险回报相对更高，达12-16%，而机会型私募房地产基金投资于需要重整的、无管理的、闲置的、新开发、或待改造的地产项目，并且关注新兴市场的地产开发机会，追求高风险高回报，一般大于16％。　? 　　当前国际上最大的私募房地产基金黑石集团正是机会型投资策略的典型，其擅长以低于重置成本的价格收购相对高质量、且能够创收的问题资产，通过解决资产内部问题及管理之后溢价出售，而全美最大开发商之一铁狮门私募地产基金则偏向于增值型策略，其主要通过高杠杆收购物业，提供全产业链服务，追求的是规模扩张和租金收益及资产升值收益所带来的高杠杆收益，核心型和核心进取型策略的代表则是新加坡凯德置地旗下地产基金，其通过收购拥有核心区域资产的地产公司，分阶段对资产进行打包最后REITs上市，强调的是租金收益的分享和管理费的提成，追求轻资产运营。　? 　　根据投资方式的不同，私募房地产基金可分为：债权投资、股权投资以及夹层基金投资。股权投资除了关心投资对象的目前资产状况，更加在意投资对象的发展前景和资产增值；而债权投资更加关注投资对象抵押资产的价值；夹层融资则是两者的结合，是风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。　? 　　在2008年以前，股权投资的模式在全球私募房地产基金中占据绝对的主力位置，一般占到九成左右，然在经历了全球金融危机的重创后，市场中的投资者开始重新审视私募地产基金的风险组合，由于债权投资普遍高于银行的贷款价值比率以及更少的监管和限制，债权投资重新获得投资者尤其是私人投资者的亲睐，再加上次贷危机后投资者从市场上大幅撤退所导致的资金缺口，私募地产基金管理人有了更大的空间来通过债权投资分散其投资的组合风险，于是在2008年以后，债权投资以及股加债投资的比重开始明显上升，已经占到了近四成，而股权投资比重则下降至六成左右。? 　　有哪些相对优势？　? 　　在国际上，私募房地产基金的规模已经在房地产投资领域举足轻重，而且已经逐渐成为机构投资者在房地产行业的主要投资渠道，相对于通过二级市场以及直接参与开发等其他房地产投资方式，私募房地产基金的主要优势在于对于房地产公司或者项目的影响力和渗透力，并且依靠整体资金的规模优势，融资渠道更为便捷：　? 　　1.所有权和控制力：与在公开市场上投资上市房企或基金不同，私募房地产基金直接拥有所投房地产的股权，而这种所有权使投资人能够控制资产管理活动，更好的实现其投资策略以及投资目标。并且通过专业的管理团队，消除个体在投资房地产时所面对的信息不对称。　? 　　2.价值创造+利益重组：私募房地产基金管理人通过再包装，在运营层面为房地产项目创造价值，例如房产翻修、财务整顿、资产增值等，最终再以高于买入价数倍的价格出售。同时也可以将不同的房地产项目组合或者按比例分拆出售、融资或租赁，分拆后的每一块资产可能比原先价值更高，这也是地产基金高风险收益配比原因所在。　? 　　3.贷款优惠：由于房地产项目通常具有可期和稳定的现金流，私募房地产