纳税筹划在房地产开发企业中运用.docVIP

纳税筹划在房地产开发企业中运用 　　【摘要】 税收作为企业成本，影响着房地产开发企业的利润和生存发展，纳税筹划不仅能有效降低企业的涉税成本和风险，增强企业的盈利能力和竞争实力，而且有利于实现企业价值最大化的目标。本文针对房地产开发企业的特点，拟就房地产开发企业纳税筹划的必要性、纳税筹划的基本技术以及纳税筹划方法的实际运用三方面作进行分析探讨，力求通过合理运用纳税筹划，有效控制企业税收成本，以利于房地产开发企业可持续发展。 　　【关键词】 房地产开发企业 纳税筹划 运用 　　在市场经济环境下，降低成本、增加效益始终是每个企业所追求的既定目标，纳税筹划是实现这一目标的手段之一。纳税筹划是指纳税人在遵守国家税法的前提下，通过对经营活动的事先筹划，尽可能减轻税负以获取税收收益。随着房地产热的慢慢消退，房地产开发企业的销售业绩持续下滑，在这种行情走低的背景下，要增强企业的盈利能力和竞争实力，进行合理的纳税筹划对房地产开发企业来说至关重要。适当地运用纳税筹划策略可以节省大量不必要的税收支出，提高企业的竞争力，实现企业价值的最大化，促进企业良性发展。 　　一、房地产开发企业开展纳税筹划的必要性 　　1、有助于提高房地产企业纳税意识 　　房地产开发企业涉及税种多，税收政策复杂，而纳税筹划的前提是纳税人应通晓税收政策，企业主动学习和运用税收政策，有助于企业强化纳税意识，规避企业自身的“偷、欠、骗、抗”税等税收违法行为的发生。 　　2、有助于房地产企业财务利益的最大化 　　当前房地产开发企业涉及的税费包括了营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、房产税、个人所得税和契税等等，税收负担较重，通过纳税筹划减少不必要的税收上缴，压缩成本，这是增加企业利润必不可少的措施之一。 　　3、有助于提高房地产企业的经营管理水平 　　纳税筹划方案的实施往往需要企业各个管理部门的共同协作，从而有助于提高房地产企业的经营管理水平，尤其是财务会计管理水平。 　　4、有助于优化产业结构和资源的合理配置 　　纳税筹划尽管???主观上是为了减轻税负，但在客观上却是在国家税收的经济杠杆作用下，逐步走向了优化产业结构和生产力合理布局的道路，有利于促进房地产开发企业资本的流动和资源的合理配置。 　　二、房地产开发企业纳税筹划的基本技术 　　1、税率差异技术 　　即在不违法和合理的情况下，利用税率的差异而直接节减税收的纳税筹划技术，如房地产开发企业可利用土地增值税存在四级超率累进税率的差异，采用尽量寻求税率最低化与企业的经营活动有机地结合起来的方法。 　　2、减免税技术 　　即在合法和合理的情况下，使纳税人成为减免税人，或使纳税人从事减免税活动，或使征税对象成为减免税对象而减免税收的纳税筹划技术。如房地产企业可利用土地增值税暂行条例对纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的，免征土地增值税的规定，尽量争取享受免征土地增值税的方法。 　　3、扣除技术 　　即在不违法和合理的情况下，使扣除额增加而直接节税的纳税筹划技术。如房地产企业土地增值税的增值额计算可尽量争取扣除项目最多化，扣除金额最大化，扣除最早化的方法。 　　在不违法和合理的情况下，灵活运用纳税筹划基本技术是房地产开发企业纳税筹划成功的基础。除了上述常用的技术外，房地产企业还可以运用抵免技术、延期纳税技术、退税技术等方法进行纳税筹划。 　　三、房地产开发企业常见纳税筹划案例分析 　　1、合理选择房地产开发费用扣除方式 　　房地产开发企业资金占用大，利息费用多，利息支出是房地产开发费用的主要组成部分。土地增值税暂行条例实施细则关于房地产开发费用扣除方法的规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。因此，房地产开发费用的扣除方法取决于利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，而纳税筹划的关键在于判断利息支出占“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的比例是否超过5%，如果超过5%，则利息支出提供金融机构贷款证明对企业较为有利；如果没有超过5%，则利息支出不提供证明对企业较为有利。 　　例：某房地产开发公司开发一处房地产，取得土地使用权支付1000万元，开发房地产成本1600万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊的利息支出为180万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。问