房地产估价案例分的析.docxVIP

案例与分析总结 王鑫注意：1、问答题通常很难找到出题者所要求答案的要点，应从多个方面答题；有层次的多写。2、案例指错认真做两遍。3、《房地产抵押估价指导意见》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》、《房地产估价报告评审标准》 封面（扉页）(报告名称、项目名称、委托人、估价机构、注册估价师、报 告出具日期、报告编号) 子项目“注册房地产估价师”中要求有“注册号”，且不能落下“注册”二字 注意子项目“估价报告出具日期”不能为“估价作业日期” 致估价委托人函（致函对象；估价目的；估价对象名称、权属、坐落、范围、 规模、用途；估价时点；价值类型；估价方法；估价结果；特别提示；落款、盖章、日期） 致估价委托人函”在“目录”之前 明确要求要描述运用估价方法的名称 估价结果描述与“房地产估价结果报告”要求相同，即单价、总价、大写；特别注意抵押报告（未设定法定优先受偿款的市场价格、估价师知悉的优先受偿款、抵押价格）、政策性住房（估价对象市场价格、已扣除的出让金等税费）对估价结果的特殊要求 致委托方函中未要求对报告有效期作说明，建议缺少此项不为错误。 落款对法人代表签字不作严格要求、但是盖章必须为公章,不能以分公司的名义出具报告(须说明盖章字样) 目录 1、“目录”中不能包含“致估价委托人函” 2、“房地产估价结果报告”和“房地产估价技术报告”里面需要有子目录 四、注册房地产估价师声明（一般为固定格式7项） 1、第五条注意添加《房地产估价基本术语标准》（若无不为错） 2、第六条只要求对参与现场查勘的人员作说明，不要求对查勘日期及未查勘人员作说明 3、“注册房地产估价师签字”两名注册房地产估价师签字 五、估价假设和限制条件 1、主要包含四个方面的假设：一般假设、不确定事项假设、背离实际情况假设、报告使用限制条件 2、“报告使用限制条件”中必须对估价报告有效期作说明（原结果报告中内容） 六、房地产估价结果报告（2013年新教材一般项目包含14个子项目，此项目中删除了子项目估价报告有效期，需注意；另外注意顺序） 1、估价委托人 2013年教材对个人委托要求此处描述委托人身份证（备选错误） 房地产估价机构 子项目不可缺少“估价机构资质证书编号”，对资质有效期描述不作严格要求 估价目的 可以简单的描述估价目的（不要求和ZDLH一样作过多描述） 另外 “估价目的”应在“估价对象”之前 估价对象 主要可以从四个方面描述：对象范围、对象基本状况、土地状况、建筑物状况 注意权益状况中要分别对土地和建筑物描述：所有权、使用权、他项权利、其他限制、当前使用状况（租约）等，另外须对共有权作说明（曾经有真题对未描述共有权作为一个错误），不能因为描述了土地的使用权人就落下建筑物的所有权人描述 实物状况描述中容易遗漏:建筑结构;建成年代;装修状况;维护保养状况(成新度等) 区位状况描述（可简单描述但必须描述） 价值时点 必须简述理由 价值类型 包含两项类容：价值类型、内涵或者定义 估价依据 必须有《房地产估价规范》（注意对应的文号） 抵押评估必须有《房地产抵押估价指导意见》【建住房（2006）8号】 拆迁评估必须有《国有土地上房屋征收与补偿条例》【中华人民共和国国务院令第590号】和关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知【建房（2011）77号】（特别需要注意这两个文件文号及对应的时间） 估价对象的相关资料应由委托方提供，不能为第三方提供的资料 估价原则（普通报告为5项原则） 独立、客观、公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳利用原则；谨慎原则。 投资价值评估可不遵循独立、客观、公正原则；在所有报告中对“独立、客观、公正原则”不作硬性要求（个人建议考试中可以作为备选错误） 抵押评估必须有“谨慎原则”；且只有抵押评估才遵循此项原则。 现状价值或者说是在用价值评估一定不能有“最高最佳利用原则”。 估价方法 说明本次估价所选用的方法及其定义（微观方法不能算单独的一种估价方法）;正常情况下不必说明选用理由 对理论上适用但未选用的须说明理由 只选用一种方法的需说明理由（对其他不选用的方法作适用性分析） 若选用两种以上方法的不需要对未选用的方法做适用性分析 简述估价技术路线，即思路。（此项2013年教材未作严格要求，但是个人建议考试中可以作为备选错误） 10、估价结果 2013年教材要求说明不同估价方法测算结果及最终结果（备选错误） 对估价结果要求有总价、单价、币种、单位等，缺少单价或总价的须说明理由；征收补偿报告结果应精确到元，且不能包含装修。 对于抵押报告，与“致估价委托人函”中的要求一致，即：市场价格、估价师知悉的优先受偿款、抵押价格 对于特殊的政策性住房、划拨土地等需要有市场价格及已扣除的相关税金税费 11、注册房地产估价师（注意不能落下“注