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昆明走廊商铺投资分析 昆明走廊区位 （一）位置描述 　　（1）坐落。位于城市商业中心CBO、城市中央高尚生活区CLD的腹地三市街与青年路核心商圈的交汇处；毗邻新西南广场，建址于原西南文化城，是云南首家SHOPPING MALL新西南广场的配套项目之一，再加上周遭高消费能力的商务生活环境，昆明走廊赢得了商业地产运营中首当其冲的关键要素“地段”的青睐。 　　（2）方位。昆明走廊，该项目位于昆明市青年路与人民中路交汇处，北接人民中路，南临金鹰国际，东面与新西南广场相邻，处于市中心，与大型购物中心新西南广场、金鹰国际相接，商业氛围成熟，地理位置优越。 （二）交通描述 （1）出入可利用的交通工具。城市中心的交通枢钮，1、2、54、61、69、95、102、103、78、83、71、74等多路公交车。 （2）道路状况。昆明走廊与四周建筑物相连的道路属于一般等级的双车道，路面平整，无大碍，但对于人流量高潮期时，车辆还是会出现拥挤。但是相对于处于繁华市中心来说，其道路状况还是良好的。 图片2图片1 图片2 图片1 图片4 图片4 图片3 图片3 （3）停车位状况。目前昆明走廊停车位:145，应该说停车位是严重不足的，对于这段人流量，车流量都较大的地方，这个停车位的数量是明显不足的。 （三）周围环境和景观描述 （1）自然环境。昆明走廊处于二环以内，近市中心，北近翠湖，空气较为清新。但是周边沿路本身不宽，停车位明显不足，表现在路边停车拥挤，加重交通不便。同时，在我自己实地踏勘后，也发现该区下水道，污水排水系统较差，在有一段地明显闻到异味。这是一个不足点，值得注意。 （2）人文环境。以年轻、时尚、特色餐饮消费为主题，运用艺术灯箱、爱情斑马线及其主题雕塑元素，渲染出了昆明独树一帜的爱情餐饮街区，将餐饮休闲与文化消费、情感交流、审美体验进行了较好的融合。主要的消费群体是具有小资情结的年轻消费和周边商务白领消费。 （四）外部配套设施 　　学校：盘龙一中、长春小学、螺峰小学 ；医院: 红会医院、华美整形医院； 银行: 招商银行、人民银行、农业银行、华夏银行 ；其他: 新华书店、云南美术馆、云南古玩城、新西南电影超市。 物业现状。竣工，占地面积：3000平方米，建筑面积：20575平方米，开工时间：2004-11-13 ，竣工时间：2005-10-15 ，总户数：225， 开发商：云南百大房地产有限公司，投资商：西南商业大厦股份有限公司，代理商：深圳至祥（昆明）置业，占地面积：82000平方米，总建筑面积：508500平方米，开发商：天津昆明走廊投资有限公司物业管理公司。 “昆明走廊”在该区位定位的商业业态（主要业态为餐饮）发分析 （1）商业街定位的理论 1、变商业街的“购物街”为“生活街”。 　　功能革命论认为：人的日常活动主要分布于三个生活空间，即第一空间(居住场所)，第二空间(工作场所)，第三空间(购物休闲场所)。要提高人的生活质量必须从三个生活空间同时去考虑。而生活质量的提高又往往表现为第一、第二生活空间的逗留时间的减少，第三生活空间的活动时间,因此，必须把提高第三生活空间的质量作为提高人们生活质量的关键点。商业街恰恰是都市中最主要的第三生活空间。 　　传统商业街的功能大多以购物为主，这种单一化的功能定位固定了商业街的思维定式，束缚了商业街的拓展空间。从人的需求发展方向来看，有形商品的充分满足，会使需求向无形商品转移，即所谓的“离物”倾向。也就是说，在人们的消费生活中，保健、文化娱乐、修养等方面的支出比重会逐步增加 很显然，商业街传统的单一化功能就很难适应这种变化了的市场环境。商业街的经营观念出现了相应的变化：变传统的“购物街”为“生活街”。即商业街不仅仅是一个购物场所，而是一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的生活空间。“生活街”这一观念的创新，为商业街的重新繁荣与振兴指明了一条努力的途径。 　　2、“豪布斯卡”原则。 “豪布斯卡”(HOPSCA)建立在“生活街”这一经营观念基础上，是六个英语单词的第一个字母组合的读音，即：Hotel、0ffice、Parking、Shopping、Convention、Apartment。Hotel为酒店。在商业街周围建立一些酒店的目的有两个：一是增加商业街的顾客的滞留时间。随着工作时间的缩短，收入水平的提高，非有形商品的休闲消费需求将日益成为主流。作为满足顾客休闲消费需求的酒店业务是必不可少的，而把酒店引入商业街区可为一举两得，既适应了消费潮流的变化，又可带动连续购买。Office为办公楼，在商业街适当引进办公楼，主要是为了增加白天的人流，按保守一点的估计，每天进出办公楼的总人数至少要超过办公楼内固有职员的一倍以上。进入办公楼的人员一般具有较高的购买力，他们是中高档商品的目标顾客。另一方面，