包头市东方红cbd项目策划分析-建筑与土木工程专业论文.docxVIP

西安建筑科技大学工程硕士论文 西安建筑科技大学工程硕士论文 西安建筑科技大学工程硕士论文 西安建筑科技大学工程硕士论文 1.2 课题研究的目的与意义 本文以大型建筑综合体作为研究的主体，在分析 了包头市宏观经济背景、区 域特点和发展趋势等客观环境的基础上 ，做出了项目发展方 向的判断和定位，又 从财务分析和环境影响的角度对项目实施进行 了可行性研究，本文所总结出的研 究方法对本地区大型建筑综合体的建设发展具有 一定的参考意义。 1.3 研究现状 建筑综合体自丸 十年代引入中国至今，在北京及沿海发达地区相继建成了极 具地区影响力的一些建筑综合体，如北京的中国国际贸易中心、燕莎中心 、新东 安市场等。这些综合体以其鲜明的时代特征为城市带来了现代化气息。特定的条 件和社会背景决定了目前的建筑综合体具有如下特点: 1) 公共空间很少向城市开放。各功能单元之间回合成的庭团只是为综合体中 工作和居住的人们来服务 。 2) 综合体的群体形态大多数是规整胜于变化。较少的自由的群体空间 ，空间 的设计以车行为主，较少考虑步行的因素。 3) 综合体的停车还没有考虑地 下足够的停车空间。 4) 综合体的单元构成大多以宾馆、公寓和商业办公为主导，再配以娱乐、停 车等较为辅助的功能。 1.4 建筑综合体的发展趋势 近年来，国内建筑综合体的发展 呈现出以下趋势: 1) 综合体的布局向多样化发展。由于城市土地价格的攀升造成了开发前期费 用的增加 ，所以为追求更高的开发利润，综合体多以混合式布局组织功能空间 ， 基座部分为商业等售、餐饮、娱乐、停车等，基座以上为写字楼、公寓，旅馆。 建筑综合体的形体 空间将向多样化发展，变化的形体可为城市景观注入新的活跃 出素。 2) 城市公共空间开始被引入建筑综 合体。在城市 空间的综合利用开发的同 时，为人们创造良好购物空间环境愈来愈受到重视。 2 PAGE PAGE 3 PAGE PAGE 4 3) 规模不断扩大 。城市建筑综合体正朝着巨型化、复合化、集约化的方向 发展，同时把街区的更新、交通系统的改造综合考虑，朝城市混合使用 中心过渡。 1.5 研究内容及方法 理论研究 :童在对建筑综合体概念的确定和对建筑综合体出现以来的发展历 程及今后的发展趋势进行研究。 实证调研分析 :重在对近年房地产市场产业政策的研究和对宏观经济发展走 势的分析，以及对项目所处客观环境进行调查研究，查阅了大量的基础资料和统 计数据 ，获取 了较详尽的第一手资料。 实例研究:在相关分析研究的基础上 ，考察了多个经济发达城市建筑综合体 的成功案例，提出了东方红 CBD 项目策划方案。 2 政策与经济环境分析 2.1 近几年国内房地产市场政策回顾分析 2. 1. 1 土地政策 2007 年的土地政策涵盖土地出让方式、土地储备 、土地开发期限和土地供给 比例等多方面，其中，最有影响力是打击土地囤积的四条措施，四条措施中市场 反应最大的是对闲置土地的处置和开发建设时间的规定. 2∞7 年 10 月，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规 定》和《关于打击开发商囤地的四条办法》。前者规定，受让人依照固有建设用地 使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取 固有建设用地使用权证书 : 未按出让合同约定缴请全部土地价款的，不得发放国 有建设用地使用权证书 ，也不得按出让价款缴纳比例分喜 发放固有建设用地使用 权证书。后者实行净地出让、合理控制单宗土地出让规模、规定每宗土地的 开发建设时间和加大闲置 土地的处置力度等四个办法来打 击土地囤积行为。关于 土地使用权证书 的规定， 便开发企业面临更大的资金压力，迫使企 业就 自身资金 实力与土地储备之间进行权衡;打击囤地的四条措施对维护市场秩序、保持市场 稳定起到了积极作用。 2∞7 年 11 月， (土地储备管理办法》出台，试验、推广了十多年的土地储备 政策终于以成文的形式确定 ，结合 2仰7 年 2 月份出台的《土地储备资金财务管理 暂行办法))，土地储备的政策体系显著完善。对于包头市而言，土地储备己实践了 将近 10 年，土地储备的制度建设和操作经验都走在全国前列， 土地储备管理办 法》的出台对包头房地产市场没有影响。 总体而言，2∞7 年的土地政策着力温和，不少政策是将之前已经在各地实行 的措施以文件或者法律的形式予以确定，市场反应比按平静。 2.1.2 金融政策 2∞7 年金融政策的暴调是从紧，央行 6 次加息， 10次提高准备金率，动作之 频繁 r.jíj所未有.同时，为了调控房地产市场，也为了降低房贷风险，央行和银监 会严控第二套房贷、严市开发贷款。现在回过头来看