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GUANGYUAN;
;;;;;中观市场整体环境分析;广元各板块价值对比;城市竞品地图;宏观环境层面:利率连续下调,中国经济增速放缓,温总理强调继续坚持调控,抑制投资性购房。宏观层面尚不明朗。
中观市场层面:广元房价处高位运行,买方市场近期表现低迷,供大于求,中观市场竞争激烈。
本体价值层面:项目所处的雪峰板块,属于城市近郊,定位于教育园区,生活配套不足,板块居住价值尚未被市场认可。;敢于正视“难点”,寻求价值突破。
通过宏观环境、中观市场及项目本体的研究,我们认为项目未来营销过程中主要存在以下几个方面的难点:
1、项目周边居住环境嘈杂,形象差,对打造中高端品质的项目,较为不利;
2、板块处于城市边缘地带,属于城市近郊区域,如何实现板块价值重塑;
3、宏观环境及政策尚不明朗,广元市场竞争激烈,本案整体规模较小,如何塑造产品力,打造精品社区,保证销售价格与速度的双丰收;
4、项目周边缺乏商业氛围,项目1万余方的商业如何去化?
;带着以上难点的思考,我们从竞争对手与客户需求中寻找答案。;知己知彼,百战不殆
回溯市场本质,寻找项目营销突破的关键点
——重点竞品产品及营销分析;;;;;;;;;通过对广元各版块及重要竞品项目的研究我们发现:
广元房地产市场尚处于发展初级阶段。在产品力塑造、形象包装、整合推广、体验式营销、客户服务等方面给后续预留了较大的超越空间。
;明确了,市场与竞品对手给我们预留的超越空间。
我们还需要更加明晰以下问题:
怎样塑造我们的产品价值才是适度的而不是想当然的?
如何精准项目的营销定位及策略?
如何包装才能引发市场的认同与品质联想?
以怎样的方式与诉求进行推广才能更精准,有的放矢?
;项目整体营销策略及思路;项目价值梳理及塑造;;项目定位分析;广元第一品牌私人管家物业;集中式主题商业广场;红星生态公园;雪峰教育园区;首创80度全景观落地窗;项目整体营销定位;以项目本体为基础——
根据项目客户特征及需求分析结合市场研究
塑造适度领先广元市场的产品价值
并清晰的找到项目营销定位;项目定位分析;项目定位分析;项目定位分析;项目定位分析;项目定位分析;学府新城·新贵国际公馆;项目定位分析;项目商业部分的定位及业态规划建议;商业与住宅关系的界定:;根据市场、客户研究、10136㎡的商业体量裙楼商业定位的考虑因素:;综上所述,我们独立商业定位于,以休闲运动、教育培训、休闲娱乐、日常消费、特色餐饮为主的;;基于项目商业部分的定位:
我们将根据商业广场中不同的楼层价值及功能角色。
去界定商业业态及销售运营模式;
保证商业的销售利润、现金与速度的平衡。;商业业态规划初步设想:;商业业态规划初步设想:;商业业态规划初步设想:;商业业态规划初步设想:;商业业态规划初步设想:;商业业态规划初步设想:;项目整体定价策略;本次定价主要为全案销售目标的制定提供参考性依据;
通过成本目标利润加成定价法、市场比较法等两个维度进行本案的初步价格定位;
最终定价需要根据开盘前通过价格试探、蓄客情况、市场情况制定一户一价价格表。;价格定位;产品加成定价法;价格定位;本案均价建议;项目商业部分定价;销售策略及计划;项目整体推售策略;项目推售计划总纲;住宅推售计划;销售策略;;推广策略;推广策略;推广策略;户外;现场包装及运营;报纸期刊
广元日报、晚报:硬广告及软文 和PR的正式新闻报道
对企业实力、项目的形象、营销诉求进行传播,及倡导的生活方式进行事件营销,配合现场活动落地;网络
项目网站:利用网络成本低、信息量大、覆盖面广的优势建设项目网站,对项目进行全面的推广。
当地房产门户网站(/):广元房产网是广元房产的门户网站,点击量较大,部份客群会通过这一平台搜集房产信息。;案场
围墙:根据本案临街的特征,发挥临街大幅围墙的优势。给路人一个清晰、明确的项目形象,体现项目所倡导的一种生活哲学,以感性的风格迎接客户。
建筑主体包装:建筑物主体包装随着建筑工程形象不断的进展而变化的。力求现场干净整洁,给客户一个良好的参观环境和工地形象。;电视
电视广告:由于三线城市场平面媒体普及程度不高,所以需要整合电视媒体,以达到较高的客群覆盖率。
电视专栏:利用电视专栏推广新人居概念,进行市场教育,并充分展示产品优势,提高产品接受度。;销售策略执行;现场包装及运营;现场包装及运营;现场包装及运营;现场包装及运营;项目销售中心,在空间布局上,力求将售楼部规划为一种“生活方式空间”,使客户在进入这个空间内,感受到的不仅仅是一个卖场,而是一个体验式的会所、甚至是一个酒吧??咖啡厅,让客户在第一时间完全放松下来,消除抵触心理,在氛围的感染下,更快更好的接受项目所传递的尊贵、大气的高端生活。;完美的样板房空间设计,诱发客户自我联想;现场包装及运营;现场包装及运营;现场包装及运营;渠
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