xxxx年全国房地产市场年报xxxx年12月.pdfVIP

2013年全国房地产市场预判 2012/12 © 新聚仁地产研究院出品 01.宏观经济展望 02.楼市政策回顾 03.全国土地市场 04.全国市场表现 05.未来市场预判 06.上海市场预判 01.宏观经济展望 宏观经济主要内容 一、稳增长倒逼政策放松 二 、通胀温和为货币政策放松提供条件 三 、政策放松的方式与方向 四、2013 年宏观经济展望 一、稳增长倒逼政策放松 1.1 2013年国内经济仍有不可忽视的“硬着陆”风险  2011年以来 ，我国的宏观经济表现持续低于预期 ，GDP增长率连续7个季度大幅下滑 ，到今年3季度已经下降到同 比7.4%的水平 ，甚至跌破了政府7.5%的增长底线 ，出现了08年金融危机以来的新低点。虽然进入10月份之后 ， 基本面的一系列数据表现企稳回升 ，在市场的 “寒冬”中，实体经济突然显示出了回暖的迹象 ，但是 “硬着陆”风 险的压力仍然比较大，2013年中国经济的内需和外需仍然面临着极大的困难和挑战。  从过去两年的经验来看 ，每年约2%以内的预算赤字率和14%的M2增长率 ，这种政策调控表面上中性偏积极 ，但 实际执行效果却使2011、2012 年的同比增长每年下滑约1.3% ，具有紧缩的特征。如果延续上述政策搭配 ，明年 经济增长将难以保7% ，尤其是明年1季度经济增速可能会低于市场预期。 1.2 2013 年中国经济三种可能的宏观情景  情景一：政策不放松，增长保7%比较困难。如果明年的财政赤字率不能大于2.0% ，货币增长率目标不能超过14% ， 我们认为经济增速继续下滑的可能性非常大。如果不放松，债市、股市基本上没有太大机会。  情景二：政策倒逼逐渐放松，增长企稳。财政政策温和放松，主要以数量手段的货币政策放松为主 ，容忍社会融资 总额的扩张，从而推动经济增长达到8%左右的水平。  情景三：政策主动放松，增长大幅上升。中央高度警惕经济增速，提前安排，增加投资投入，扩大放松力度，那么 不仅经济会迅速反弹，资本市场也会及时走强。 第二种情景可能性比较大 ，即稳中见松的逆周期手段 ， 和先易后难的结构调整手段平衡使用 ，注重增长的宏观 质量和微观效益。今年12月份到明年两会之前 ，经济运 行可能会先经历一个先抑后扬的艰难过程 ，两会之后政 策放松可能性较大。 1.3 财政政策略松、产业政策困窘 宏观调控的三大手段：财政、产业和货币政策。财政政策将温和放松 ，产业政策面临着各种困扃，政策虽有所放松 ，但空间有限。 财政政策的短期困境 财政政策的长期困境 产业政策的困境 国债利率高且发行困难 ，财税收入增速低 ，非 不可预测的地方债务危机 ，必然面临的养老金 批文＋配套资金才可能奏效。根据前面的分析 ， 税收入难增长。在财政收入增速放缓的前提下 ， 危机。必须改革的税收系统和分税制本身。 产业政策调控需要资金配合 ，双管齐下才能见 如果通过增加政府支出刺激经济 ，将会引致较 过去3年美国联邦和地方财政收入对GDP 占比 成效。回顾2009-2010年产业政策能够起作 大的财政赤字。尤其是 ，在地方财政捉襟见肘 约25％ ，其中联邦层面为15％ ，联邦债务总 用也主要是因为当时货币信贷宽松 ，中央财政 的情况下 ，地方融资平台受信贷控制的影响 ， 拨了1.38万亿 ，相当于总项目资本金的35% ， 额/GDP约为110％，杠杆率7-8倍。然而 ，中 难以募集到足够的资金扩大投资。 国地方政府的杠杆率高于美国。中国地方财政 而今年中央财政没有配套资金支持 ，虽批文较