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案例研究 5 Part ——全球视野，找寻开发模式 TOD模式 概念 以公共交通为导向的新城开发模式，以围绕地铁、轻轨等城市公共交通展开，以公共交通场站为中心，建立400-800米为半径的城市中心的公共化配置土地资源和公共资源的开发模式。 主要特征 高效：土地使用效率、服务设施使用效率、城市运作效率； 活力：24小时活力都市、公共交通使用频繁； 可持续：土地资源集约化、服务设施集约化、减少机动车带来的环境压力、城市良性发展。 【模式概述】以公共交通为导向进行城市综合开发，利用交通最大化土地、物业价值，对新城发展带动效果明显 国际案例之 城市轨道交通枢纽驱动的站城一体化活力新城 日本·涩谷未来之光  Shibuya Hikarie 涩谷未来之光 【项目概况】涩谷首个城市更新项目，集商业、办公和公共配套于一体的TOD综合体，被誉为年轻人之街 ，是日本国内外各种流行元素的发祥地 底层：商业 中层：创意空间、剧院 高层：办公空间 地下：地铁站 地理位置 东京副中心涩谷站区域 开发商 东急电铁、东京地下铁、东宝不动产等共同开发 项目指标 区域首个城市更新项目，总建筑面积约70万㎡，首期未来之光14.7万㎡ 地铁线路 6条地铁线路 开发策略 项目分三期开发，一期未来之光2009年6月开工，2012年4月竣工，二期二丁目预计2020年建成，三期预计2027年建成 物业形态 商业、文化设施、办公 物业分布 B3-5F商业、6-7F餐厅、咖啡厅，8F公共空间、9F展厅、11F空中大堂、13-16F剧院、17-34F办公空间 项目定位 24小时不眠之街”拥有的“年轻人之街”之美称，是日本国内外各种流行的发祥地。 涩谷未来之光 【开发背景】由于当时地铁线路建造时期不一，部分线路换乘不便，且占据相当规模的城市用地，对项目进行站城一体化以期提升现有空间利用价值 2012 2027 2009 开发前 开发后 涩谷未来之光 【片区功能设置】涩谷站周边片区开发由5个项目组成，涵盖商业、商务、文化、产业、居住、教育6大功能，皆围绕地铁站点分布 目前涩谷站周边开发共有五个项目构成，涵盖商业、商务、文化、产业、居住、教育6大功能； 五大片区围绕地铁站点分布，皆可享受交通便利性。 涩谷 Mark City 写字楼、酒店、地下商业 139520 ㎡ 【开发策略】项目以TOD、PPP混合滚动开发，通过优化交通及建设文化设施，获取容积率奖励，在解决涩谷复杂的交通体系下打造区域商业文化中心 开发模式：项目通过TOD模式提升车站交通功能优化，并通过PPP在urban core集中设置文化设施，作为奖励，政府将项目容积率从8.15提升到13.7； 规划设计：涩谷是谷地，项目因地制宜，建立立体的空间步行系统。将人流水平转移的同时，实现垂直移动，拉动项目人流。 日本政府 铁路建设 铁路运营 房地产开发 开发商 公建文化配套 许可开发 容积率奖励 滚动开发 涩谷未来之光 【交通整合】作为TOD模式的重要支撑，对现有交通重新整合，实现车站枢纽跟周边地区集约和互动，提升轨道交通利用率，同时对集约空间二次开发 涩谷未来之光 涉谷原本有六个不同线路汇聚的车站里，围绕这个区域，把另外两个早期建设的车站进行移位，实现有效的换乘，很好地节约了用地。 车站地形断面图及步行体系图 【规划理念】引入城市公共空间，电梯和垂直交通取代街道，由单一的交通、商业功能转型为国际创意性办公、娱乐、观光、等综合性中心城区 涩谷未来之光 注：整个建筑地上商业为7层，地下商业为两层，8层为创意空间，9层是多功能展览空间，11层是空中大堂，13-16层是剧场，17-34层是办公 由于复杂的城市需求和有限的城市空间，涩谷之光选择了竖向复合叠加城市功能的模式，形成了竖向的城市商业配套综合体。 【业态定位】主力客群定位更新为30岁左右，创意、IT人群，引入百老汇和多功能的生活空间，丰富区域业态和消费结构，增加目的性消费 涩谷未来之光 涩谷一直是学生聚集区，为吸引新的年龄层人流过来，项目中的办公专门为创意、IT等企业打造，引入30-40岁年龄群喜爱的百老汇剧院和多功能的活动空间，日常上下班外的目的性消费增加，逐渐丰富整个涩谷的业态和消费结构； 创意超市 创意空间 百老汇剧场 艺术餐厅 个人办公空间 【褶皱空间】外立面折边设计，并通过绿化、分节的内外衔接，形成柔软的脚边建筑，体现人性化尺度，打造区域内标志性建筑物 涩谷未来之光 绿化外墙 褶皱立面 绿化外墙 设计要点：迎合周围环境的脉络，改变其裙房部分的形态，创造出与街道一体化连续的建筑 【空中建筑】通过分散设置公共开放空间，并在4F、10F屋顶设置独栋、亭阁等建筑，创造出瞩目点，营造多首层、高价值的垂直空间 涩谷未来之光 ①公共开放空间分散设置在多层； ②非盈利型功能楼层 ：