试论养老地产风险管理工作.docVIP

试论养老地产风险管理工作 　　摘 要 截止到2013年末，我国的老年人口数量已经超过两亿，老龄化水平更是高达14.8%，这意味着我国的养老问题成为了社会和政府亟须解决的严峻问题。而养老地产是一种新兴的养老方式，是高质量养老服务和房地产的有机结合。但由于我国推广养老地产的时间尚短，在推广过程中开发商面临较大风险。本文从梳理我国养老地产类型入手，通过识别风险、评估风险、分析风险、处理风险、建立风险管理体系等几个环节，对养老地产的风险管理工作提出建议，以降低养老地产项目的开发风险。 　　关键词 养老地产 风险管理 全面管理 　　一、养老地产的含义 　　作为一种新兴的养老方式，我国对于养老地产尚未形成一个统一的界定，也没有一个规模的理论体系。但如果根据我国地产行业中住宅地产、商业地产或者旅游地产等说法，养老地产的主要作用的给老年人养老的。那么加以延伸，养老地产的具体作用是为了帮助老龄人口解决自身的居住、生活问题而设计和开发的，具有住宅、服务、医疗等多种配套服务设施为一体的复合型地产开发项目。由于这类型地产项目的作用及服务对象的特殊性，在进行设计的时候，要注意住宅建筑和居住环境的设计，装饰标准的特殊性，以及整体养老地产的项目规划。总的来说，养老地产的项目整体是趋于高端住宅的开发，所以要依照高端住宅的开发准则及规律进行开发，并加以创新，使之更合适老年人居住。目前在我国出现的养老地产产品项目主要有房地产开发商所推出的养老地产项目、保险资金所推出的养老机构，如养老院。 　　二、我国养老地产出现的时代背景及开放现状 　　（一）我国养老地产出现的时代背景 　　根据世界卫生组织的标准，一个国家或者地区的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，这个国家或地区就已经步入了老龄社会。而早在1999年，我国就已经进入了老龄社会，直至2015年，我国的60岁以上老年人口数量已经超过两亿，老龄化水平高达16%。这意味着我国的人口老龄化情况已经非常严峻，而且老龄化的速度正不断加快，养老问题已经成为亟待解决的问题。另一方面，我国传统的养老观念是“养儿防老”，但自从我国实行计划生育，导致生育率下降后，令我国家庭的供养资源大大减少。同时由于医疗科技的发展及水平的提高，我国死亡率大大下降，人们的平均寿命得以延长，每个家庭所需要赡养的高龄老人增加，开始出现低龄老人供养高龄老人的局面，导致生活工作节奏不断加快，劳动强度增加。不少成年子女开始感到照顾老人的责任越来越沉重，加上生活习惯不相同，代与代之间的代沟和分离，这些因素无疑增加家庭养老的难度。此外，由于传统家庭养老观念的影响，不少高龄老人认为“三无”老人才需要在养老机构养老，所以不少城市或地区的养老机构并不能够满足老年人的生活需求，养老地产应运而生，为我国老龄人养老模式带来了全新的体验。 　　（二）我国养老地产的开发现状 　　由于我国在1999年才进入了老龄社会，所以国内学者在20世纪90年代才开始研究老龄社会所出现的问题，一直研究至今.关于养老问题我国仍处于探索阶段，而且对于养老地产的开发工作并没有开始进行系统性研究，相关的理论和成功案例尚未形成。但是，国内已经开始有养老地产的研究出现。研究内容主要分为对老年人选择养老地产的动机、国内外养老地产的发展历程及现状的对比、养老地产的运营方式这三种，这三种研究内容基本奠定我国未来养老地产的发展方向，并详细分析养老地产的运营模式，为我国在开发养老地产过程中提供有利条件，同时还可以积极借鉴国外成功案例的经验。 　　三、我国养老地产的类型 　　每位老年人的身体健康状况都不一样，对于养老地产的需求也不一样，但是总的来说，随着老年人的年龄不断增加，他们的身体健康情况却不断下降，所以在开发养老地产的时候，要注重老年人对地产的需求，尤其是对于地产项目中的配套设施、生活服务需求等等，都需要根据居住老人的需求不同而适时改变。根据美国、日本以及澳大利亚等养老地产成功开发国家的经验可得，养老地产的生活社区可以具体分为以下几种类型： 　　（一）活力型生活社区 　　活力型生活社区主要针对55岁以上的老年人，这类型的生活人居能够较为独立生活，对于社区内部的养老服务能够进行基本的自给自足。所以在进行活力型生活社区项目规划的时候，可以设置独栋别墅、联排别墅或者乡村别墅等种类，同时还可以增设一定的体育锻炼场所和休闲娱乐空间，可以不在社区内部特别设置医院、疗养院的设备，或者不提供看护、护理等服务。 　　（二）独立型生活社区 　　独立性生活社会同样针对能够生活自理的老年人，但是和活力型生活社区相比，独立型生活社区还增设了集中的餐饮服务、交通服务等服务场所，除了休闲娱乐场所之外，还提供了社交康乐活动的场所。而且生活社区的地理位置比较靠近市区，周边能够涉及