世联：xxxx年房地产市场形势研判.pdfVIP

2011年房地产市场形势研判 第三轮调控正以大面积限购、限贷以及加大保障性住房供应的形式袭来。2010年 楼市调控给房地产行业带来哪些影响？2011年房地产市场将呈现怎样的基调？我们一 起看看世联2011年房地产市场形势研判。 世联研究观点：事不过三，如果本轮调控再不严，再不起效果，以后就再也没人相 信“狼来了”！所以世联研究认为本轮调控决心很大！ 问题一：密集的行业政策对房地产市场有何影响？ 世联研究认为：2010年调控政策的出台，对楼市的影响还是显见的，扭转了自2009 年下半年不断升温的格局。从成交量来看，4.15调控造成的市场波动大于9.29调控， 全国市场成交量低迷期持续约3个月，而9.29调控效果各城市出现分化，基本也就低 迷1个月左右。就成交均价而言，2010年各个城市房价上涨的趋势基本得到控制。 “国八条”的出台以及为2011年的楼市定调，调控仍将是主旋律，且力度更大、 要求更严、决心更强。从10年的两轮调控效果持续时间来考虑，加上1季度春节因素 的影响，随着“国八条”的地方细则不断出台，11年上半年市场走势不容乐观。下半 年，随着政策的逐步消化、通胀的空置以及信贷政策的调整等因素的变化，市场将会存 在走量的机会，但全年房价走势存在下行的压力。 图1 图2 2011年行业政策的三驾马车——限购、限贷、保障房 限购对需求的影响 限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分一线城市 在限购之前伴随有成交量的大幅上涨。限购会导致部分二三线城市成交下降，但影响时 间再两个月以内。限购或即将限购的二三线城市成交量并不必然回落，相反限购钱或会 成交量放大。 限贷对需求的影响 从世联全国代理项目来看，现行的信贷首付政策理论上将指导59.9的投资客流出 房地产市场，所有购房需求中将有14.8%受到影响。但实际上，限贷对需求的实际影响 并没有想象的大，信贷首付政策松紧程度与一次性付清比例高度相关，新政出台后，相 当一部分城市的一次性付清比例均有所提升，说明客户购买实力仍然较强。 保障房对需求的影响 保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求。保障房将分 流商品房8%的有效需求，导致全国商品房销售面积萎缩3.2%。 政策对整体需求影响的预算 悲观预测：不考虑保障房的影响，全国销售面积下降7.1%；考虑保障房的影响， 全国销售面积下降10.3%； 中性预测：不考虑保障房的影响，全国销售面积上涨4.7%；考虑保障房的影响， 全国销售面积上涨1.5%； 乐观预测：不考虑保障房的影响，全国销售面积上涨7%；考虑保障的印象，全国销售 面积上涨3.8%。 不考虑保障房政策的影响，2011年商品房销售或呈小幅增长态势，受调控政策影 响，增速较2010年放缓。 问题二：现行的货币政策对房地产市场有何影响？ 货币政策的影响 2011年上半年货币政策将继续保持稳健，房地产行业资金链收紧，开发商应当顺 应形势，根据各自资金状况，做好降价促销、加速出货的准备。目前通胀形式依然严峻， 负利率的底部将会继续深入，加息之处并不影响成交量的放大，但当进入加息通道后， 或会影响成交量的走低。我们推测，2011年货币政策可能是前松后紧，下半年货币政 策可能有所改观，但行业政策全年不会放松，直至十八大召开。 问题三：未来房地产的供求关系对价格有何影响？ 世联研究认为：政策本身并不能导致价格涨跌，政策的主要作用在于改变供求关系， 进而影响市场的成交量和成交价格。因而，供求关系将是决定市场未来价格走势的一个 重要因素；需求影响因素：政策通过政策限制需求并影响市场预期，这些政策包括限贷 （首付比例提高、加息）、限购和保障房等；供给影响因素：新开工的商品房将会在 1-3年内形成有效供应，我们以滞后一定时期（1.5年）的新开面积作为未来的潜在供 应，潜在供应并不代表实际供应，但和实际供应高度相关；供应关系规律：供大于求， 价格下跌，供小于求，价格上涨。 潜在供应和房价的测算 从全国来看，2011年第二季度潜在供应面临放大态势；从城市来看，多数城市从 2011年第二季度潜在供应面临放大态势。从供应角度来看，未来房价面临较大的下行 压力。 从40个重点城市来看，多数城市第二季度开始面