长城物业上海瀛通绿地大厦物业管理方案计划.doc

长城物业上海瀛通绿地大厦物业管理方案 目 录 第一章 项目物业管理服务定位与重点 4 1.0 项目概况 4 1.1 客户群体需求分析 5 1.2 物业管理服务定位 6 1.3 物业管理服务重点 6 1.4 物业管理服务措施 7 第二章 管理服务理念和目标 8 2.1 物业管理服务理念 8 2.2 物业管理服务目标 12 第三章 项目管理机构运作方法及管理规章制度 13 3.1 管理组织架构 13 3.2 运作流程 15 3.3 保证实现管理目标的运作机制 17 3.4 工作计划 21 3.5 制度的建立与管理 23 3.6 档案的建立与管理 32 第四章 物业管理人员的配置、培训与管理 34 4.1 管理处人员配置 34 4.2 物业服务人员录用标准及岗位职责 35 4.3 物业服务人员培训 52 第五章 物业管理服务分项标准与承诺 56 5.1 各项管理指标及措施 56 5.2 各项服务指标及措施 57 第六章 业主入住及二次装修管理 60 6.1 前期筹备管理 60 6.2 业主进驻管理 62 6.3 二次装修管理 64 第七章 日常管理与客户服务 65 7.1 设立CCPM客户服务中心 65 7.2 做好各类突发事件应急处理预案 65 7.3 建立客户服务快速反应系统 65 7.6 延伸惊喜服务 68 第八章 房屋及共用设备设施管理 70 8.1 房屋维修管理 70 8.2 设备安全运行管理 73 8.3 供电系统管理 74 8.4 智能化系统管理 76 8.5 消防系统管理 79 8.6 电梯设备管理 80 8.7 给排水系统管理 82 8.8 空调及通风系统管理 83 8.9 公共配套设施管理 85 第九章 公共秩序维护管理 86 9.1 安全防范管理 86 9.2 交通及停车管理 88 9.3 消防管理 91 9.4 突发事件应急处理 92 9.4.1 火警应急程序 92 第十章 环境维护管理 95 10.1 清洁维护管理 95 10.2 公共部位保洁 95 10.3 清洁服务应急预案 98 10.3 绿化养护方案 101 瀛通绿地大厦专案物业管理方案 我司将对本项目实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。四至范围为日晖东路以北、东，开平路以西，龙华东路南园大厦以南，面积平方米，容积率为，规划为商业、金融、办公用地，日后建成的商办楼宇西面临河，南面滨江，而且地块位置离规划中的世博大厦相当近，更可与浦东的世博大厦隔黄浦江相望。 1.1 客户群体需求分析 「上海瀛通绿地大厦」由一幢超甲写字楼、一幢公寓式办公楼组成，作为卢湾区超甲级写字楼项目，所引进的客户都是经济实力雄厚、具有一定规模的品牌企业，包括国外企业设立的企业总部或区域性总部与办事处，包括金融、商贸、地产、文化IT产业有关的初创业公司初创业的年轻人考虑经营摄影工作室等创意行业“安全、周到、快捷”的酒店式的服务。 1.2 物业管理服务定位 结合「上海瀛通绿地大厦」开发定位，我司对项目整体形象定位为：现代、高效、环保、繁荣。 现代——展示现代化、国际化的商务办公形象。 高效——塑造进取、创新和富有效率的商务气氛。 环保——树立注重环保的文化内涵和社会想象。 繁荣——聚集浓厚的商务气氛，打造卢湾区的办公亮点，注重社会效益和经济效益。 1.3 物业管理服务重点 1.3.1 全方位整体经营 「上海瀛通绿地大厦」集办公、商业、休闲等多种功能于一体，要满足各类业主及租户的不同需求，要求物业服务企业在保证物业管理主项基础上，提供综合配套服务，包括租赁经营服务、商务服务、信息服务、网络设备维护及技术服务、汽车美容服务等。 1.3.2 大厦整体形象 通过环境形象与楼宇形象的控制，大厦设备和公共设施的管理、周边治安和交通的控制与引导、物业管理服务人员的行为规范以及我司专业形象的展示和物业文化气氛的融合，塑造现代、高效、环保、繁荣的整体形象在卢湾地区树立物业管理优质品牌。 1.3.3 楼宇设备管理 「上海瀛通绿地大厦」采用了国际先进设备和智能技术，要求24小时全天候保障设备运行万无一失，这对非专业化的物业服务企业设备管理的技术实力是重大的考验。我们拟在前期介入期间，全面整合公司楼宇科技、电梯、车场管理等专业公司资源，全面参与设备安装、调试，熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，确保电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防控制系统、中央空调及通讯系统等关键设备运行正常。 1.4 物业管理