安徽淮北商业深度调研分析（商圈项目客群）85.pptxVIP

研究思路汇报议程宏观环境分析第一部分 研究基础宏观市场分析淮北商业趋势分析微观市场分析第二部分 研究视角商圈分析商业街分析商业项目分析已建商业项目在建商业项目失败商业项目城市商业需求分析第三部分 深度解析经营者分析消费者分析消费需求分析2008年—2010年初，国内房产政策调整一览2008年10月22日首次购房贷款7折利率优惠政策及契税优惠政策2008年12月20日二手房营业税优惠政策及改善型购房贷款优惠政策2009年5月27日普通住房开发贷款最低资本金比例下调至20%2009年6月19日严格执行二套房贷政策，40%首付及利率上浮10%2009年9月2日国土资源局发布通知严格建设用地管理促进批而未用的土地利用商品住宅用地出让面积限制，大城市20万平米、中等城市14万平米、小城市7万平米2009年11月13日中央经济会议、支持首次和改善型购房需求，放宽中小城市户口限制2009年12月8日2009年12月9日首次购房优惠政策延续，二手房营业税优惠政策终止“国四条”遏制房价上涨，增加供给、支持自主和改善型住房消费，抑制投机、加强市场监管、大规模批准保障安居房2009年12月14日2009年12月17日财政部等部门发文通知，土地出让中首次缴纳比例不得低于50%2010年1月10日国务院办公室下发“国十一条”通知信贷过度增长及房产泡沫加剧可能导致中国经济增长严重放缓 1月份的达沃斯世界经济论坛发布2010年度的《全球风险报告》其中骇人听闻的提到：今年中国经济严重放缓的可能性大于20%，并将会导致2500亿至1万亿美元的经济损失。报告称：尽管中国似乎顺利渡过了金融危机，但它主要是依靠极高的信贷增长来实现这一点的，这可能让中国重蹈西方资产泡沫覆辙。这将导致资本错误配置风险的增加以及金融资产价格和房地产的加速泡沫化，这些泡沫总是伴随着衰退的修正过程中潜在的剧烈的风险。 19个月来首次上调投鼠忌器：准备金上调绷紧楼市神经 楼市观望情绪加重 2009年全国平均房价约4695元/平方米，相比2008年大涨24%。1月20日，央行披露：房地产5万亿的资金来源中，60%来自银行贷款，占银行新增贷款中的20%。为防高房价和通胀：从2010年元旦开始，央行在42天内两次上调存款准备金率，政府对通胀和房价的投鼠忌器两难态度。央行每上调存款准备金率0.5%，将一次性冻结3000亿。短期内对市场直接影响有限，但必然加重市场观望情绪。这种影响将由中心城市向三四线城市蔓延。海南楼市危机显现 利率上调行程提前海南“国际旅游岛”概念吸引了4000多亿元的资金大举流入琼岛圈地。2009年从山西煤炭行业整合中退出的高达近千亿的浙商资金，目前已转战海南。目前已有27国炒房者奔赴三亚购房，新建楼盘空置率均超过8成。海南国际旅游岛概念引发的房产投资、投机浪潮，正促使海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，某些楼盘一天涨幅达到5000元/㎡；海南国际旅游岛概念聚集热钱的效应凸显。海南楼市的火爆正在显现其背后隐藏的危机。迪拜曾经是全球热钱的避风港和吸纳地，这直接导致其后来的偿债危机；迪拜就像一面镜子，映照出海南楼市的泡沫化隐忧。海南楼市泡沫的显现势必会促使政府采取更为严厉的调控政策来抑制泡沫的增长，利率上调行程预计将会提前。海南楼市物业税有望试点征收，对房地产影响不言而喻今年1月初，有消息称，国家税务总局要求税务部门在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。在此之前，房地产模拟评税只在10个试点区域试行，分别是北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连。 按目前的市场状况，一旦物业税开征而不停留在模拟层面，对楼市的影响不言而喻。早在几年前，市场就盛传将开征物业税，但受多方因素影响迟迟未能出台，这其中影响到的不仅是地方政府的利益，如果楼市受影响而严重下挫，中国经济必将会受到牵连。有数据显示，截至2009年11月23日，全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%。很显然，一旦因物业税影响到整个房地产市场，地方经济将会受到严重影响。本届两会有许多代表提议开征物业税，国家税务总局将要在两会上对此进行特别陈述。中国已经空转了6年，对外界的发出的信息是征收0.6到6%的税率，综合平均，数额巨大，一旦出台必对房地产业产生巨大的影响。 政府将进一步加强房地产业调控 未来市场难现09火爆行情2009年末，政府密集出台了一系列遏制房价过快上涨的政策。12月9日，国务院常务会议通过的若干政策为2010年的房市确定了基调。种种迹象显示，调控政策已瞄准楼市泡沫。央行一月内两次上调银行准备金率，是政府抑制通货膨胀和信贷过度增长的首要表现。可以预期，如果国内楼市泡沫继续以2009年的速度膨胀下去，数年内房地产市场出现崩溃的局面将难