物业管理第七章节房屋维修管理.ppt

房屋维修费用承担问题 房屋费用承担一般的原则是： 房屋公共区域及公共设施的各种保养和维修的费用，一般是由物业管理公司来承担 用户拥有的单元内的保养与维修的费用，原则上由用户自己承担，但是在保修期内，并且属于保修范围的维修费用，则由开发商或者施工单位承担 对于公共区域及公共设施的维修，如果是人为原因，即使是房屋保修期内的保修项目的维修费用，是由相关的责任者承担， 案例： 某业委会主任反映:小区由于建筑施工技术质量问题, 导致小区30幢房屋屋顶在保修期(5年)内大面积漏水,在业委会成立前,开发商已经维修了其中的22幢,还剩下8幢没有及时修理。现开发商认为保修期已过,而且业委会已经成立,剩下的8幢房屋应动用维修资金修理,维修之事应由业委会负责。但业主委员会向业主大会报告后,业主大会认为应该由开发商继续维修并承担费用。请问这个问题如何解决? 分析： 2000 年国务院颁布的《建设工程质量管理条例》对屋面防水工程防渗漏保修期延长为 5 年。根据国务院令第 248 号《城市房地产开发经营管理条例》的规定,房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。保修期还要符合商品房住宅质量保证书的约定。销售合同有约定的从其约定。建议业主举证房屋屋面渗水是在当时保修期 5年内发生、且要求开发商维修但没有彻底解决问题。最好委托房屋检测机构进行专项鉴定。如果由于房屋结构质量问题造成渗漏水,则不受 5 年保修期的限制。 如果业主不能证明房屋屋面渗漏是由于开发商屋面防水工程质量原因造成的,且不是发生在保修期内,而是屋面防水工程正常损耗所致,开发商可以不承担维修责任。此时应该按照国务院《物业管理条例》规定,经 8 幢房屋 2/3 业主同意后动用维修基金对房屋进行维修。如果 8 幢房屋业主中多数业主不同意动用维修基金,业委会或者位于六层的业主可以向法院起诉,要求 8 幢房屋业主维修漏水的屋顶,败诉的业主将承担诉讼费和其他经济损失。另外房屋漏水属于急修项目,业主可以要求业委会或物业管理企业先维修再确定维修费用承担方。如果业主或业主委员会向开发商要求维修或索赔,还应注意把握诉讼时效。 第7章完了！ * 第七章 房屋维修管理 本 章 讲 授 房屋维修的含义、方法和特点 房屋维修管理的含义、目标和特点 房屋维修的内容及房屋维修管理的内容 房屋维修管理的组织和考核 本 章 的 学 习 目 的 与 要 求 1．了解 房屋维修的含义、方法和特点 房屋维修的内容及房屋维修管理的内容 2．掌握 房屋维修管理的含义、目标和特点 3．重点掌握 房屋维修管理的意义和原则 房屋维修的含义 房屋维修是指通过对房屋的维护、修缮和改建，使遭受损坏的房屋重新处于正常使用状态。 物业管理的基本目的： 使物业获得最大的期望收益 使物业得到良好的保值和增值 给业主和使用人提供良好的生活、工作和学习环境 房屋维修的方法和特点 房屋维修的方法： 定期性整修 预防性维修 检测性维修 拆除性维修 房屋维修的特点： 经营和服务双重性 广泛性和分散性 技术性 限制性 房屋维修管理的含义 是指物业管理企业根据国家对物业维修管理的标准、要求以及物业管理委托合同的规定，对所管理的物业进行维护修缮的管理活动 房屋维修管理的目标 房屋维修管理的目标： 1.及时修复 2.能够实施正常安排维修措施 3.需要实现安排好房屋维修的计划和预算 4.监督、管理所有房屋维修工作的进程 5.准确跟踪控制所有房屋维修工作的总费用 6.维修工作需要保质 房屋维修管理的特点 房屋维修管理的特点： 复杂性 计划性 技术要求高 房屋维修管理的意义和原则 房屋维修管理的意义： 1.确保房屋的使用价值 2.增加房屋的经济价值 3.提升企业的信谊价值 4.增加城市的社会价值 房屋维修管理的原则： “服务”原则 “经济、合理、安全、实用”原则 “区别对待，因房制宜”原则 “预防为主，管修结合”原则 房屋维修管理 生物因素 地理因素 灾害因素 使用不当 设计施工质量低劣 维修保养不善 气象因素 房屋 损坏 原因 自然因素 人为因素 房屋维修管理 房屋维修管理包含房屋保养和房屋修缮两个方面的内容。 房屋保养是指物业管理者为了保证物业处于良好的使用状态，对房屋结构、装修及设备部分实施的综合养护工作，是物业管理的一种经常性和持久性的工作。 房屋修缮是指物业管理者为了维持物业的正常使用状态，对房屋结构、装修及设备部分所受磨损实施的修复性工作。 房屋修缮管理的主要内容 房屋修缮管理的主要内容　　 房屋维修计划管理 房屋质量管理　　　 房屋维修技术管理 房屋维修施工管理 房屋维修费用管理 房屋维修计划管理 房屋维修计划管理是指物业管理者根据房屋的完损程度，业主和使用者对房屋保养与维修的要求以及政府对保养与维修的有关规