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公司研究 跟踪报告 贾祖国010 jiazg@ 万科Ａ(000002.SZ)/9.58元 洪俊骅021 hongjh@ 2010 年3 月4 日 万科让生活更美好 金融〃房地产 目标估值：10.35元 审慎推荐-A(维持) 基础数据 万科已经连续两年成为全球最大的住宅开发企业，未来万科的成长不光在于其市 上证综指 3097 值、资产的增长，更加在于其质量、社会效益的增长，万科今后将更加关注绿色 总股本（万股） 1099521 建筑带来的行业机会。 已上市流通股（万股） 965609 总市值（亿元） 1053 流通市值（亿元） 925  业绩符合预期，内控彰显成效：报告期内，公司实现主营收入488.81 亿元， 每股净资产（MRQ ） 3.4 营业利润86.85 亿，归属于母公司净利润53.3 亿元，分别同比增长19%，36%， ROE （TTM ） 14.0 32%；实现每股收益0.48 元，业绩符合市场的普遍预期。报告期内，公司实 资产负债率 67.0% 现房地产结转面积605.2 万平方米，结转收入483.2 亿元。受到2008 年房地 主要股东 华润股份有限公司 主要股东持股比例 14.7% 产市场调控影响，公司毛利率为29.4%，比2008 年下降9.6 个百分点，净利 润率为10.9%，比2008 年上升了1.1 个百分点。这主要源于公司加强内控降 股价表现 低了三费比率以及存货跌价准备冲回6.14 亿的影响； % 1m 6m 12m  09 年销售额首上600亿，可结算资源丰富：09 年公司实现销售面积663.6 万 绝对表现 1 -1 32 相对表现 -4 -18 -23 平方米，销售金额634.2 亿元，分别较 08 年增长 19.1%和 32.5%。公司也 (%) 万科Ａ 沪深 300 成为全国首家年销售额过600 亿的公司。截至 2009 年末，公司尚有374.5 万 120 100 平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计 382.3 亿元。其中合并报表范 80 60 围内已售未结面积 343.5 万平方米，合同金额 356.5 亿元，结算单价达到 40 10378 元/方。按照此口径计算，10 年超过58%的利润已经锁定； 20 0 -20  项目拓展谨慎，不拿地王，看好二、三线城市的投资机会：公司新获取项目 44 Mar-09 Jun-09 Oct-09 Jan-10 个，其中 37 个项目在二、三线城市，所有项目总占地面积 763 万平方米， 规划建筑面积总计约 1332 万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约 相关报告 1036 万平方米，万科权益地价总额合计248.2 亿元，项目的平