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试析无锡市房地产业引资本地价值 　　随着长江三角洲经济圈迅猛发展，海内外人士在长江三角洲大城市带购买住房正逐渐成为一道风景线，资金的集聚为该地区的房地产市场带来了契机。以无锡市为例，2002年出让房地产开发用地231万平方米，成交39.57亿元 ，房地产开发投资达55.55亿元，比2001年增长55.69%；2003年1―9月市区已完成开发投资43.26亿元，比同期增长73.94%。这主要归功于长江三角洲经济地位的提升以及日新月异的城市面貌吸引越来越多外来人士的投资。同时，各地政府也把房地产业吸引外来资本当作为“经营城市”的头等大事来抓。 　　 　　一、 现状与问题 　　 　　无锡市区目前有房产开发企业155家，一级资质仅1家，二级23家；有外资企业6家（其中1家独资），全民企业27家；虽然开发投资主体较多，但开发能力相对较弱，综合竞争力低下，特别市区开发企业总体实力较差，而且随国企改制的进一步深入，唯一的一级企业也难保。而相关165家的本地物业管理企业没有一家是一级企业，其中的6家外来企业却有3家一级资格。 　　并且，房地产业是对巨额资金高度依赖性的产业，无锡的房地产开发企业过去主要是通过金融机构进行融资，然而由于银行贷款中存在的大量呆帐、坏帐，及国家一系列的金融限制，如央行的被房地产人士称为“杀手锏”的121文件，要想通过银行来扩大融资难上加难。 　　同时，一些外来房地产企业正在迅速渗入并快速崛起，通过土地竞标、拍卖市场，挟巨资“攻城略地”，形成一股清新而强劲的风，对无锡市房地产业进行重新“洗牌”，包括房地产企业、物业管理公司、装饰装璜、规划设计及营销策划等市场。无锡房地产市场的“三外”即“外资、外企、外行”引发了颇多争议，本人认为无锡市房地产业的引资为无锡城市价值的提升有重大意义。 　　 　　二、 引资的本地价值 　　 　　（一） 推动本地经济增长。 　　房地产是唯一的生产（开发），流通（交换）和消费（使用）要在同一空间进行的产品，它可促进工商业、金融业、旅游业、服务业等行业的繁荣和发展；它还可以开辟就业领域，增加就业机会、带动国民收入的稳步增长。无锡房地产市场的强劲势头推动了本地经济的强劲增长。 　　1．引进大量资金。近二年由于无锡市房产市场的开放与房产交易市场的持续升温，巨大的市场潜力和利润吸引大量的外资、民资、上市公司资金集聚，2003年1―9月土地出让成交金额71.34亿元，外来资金占近50%。 　　2．引进外资保证了本地的财政收入。一方面房地产开发企业的火热及房地产交易的火爆为本地带来巨额税收收入，另一方面也推动相关产业的发展和相关产业的投资与消费。据有关部门分析，无锡市产地产业对其GDP的贡献达6~7%，2002年房地产税费收入占财政收入的28%，带动相关消费57.35亿元，提供近8000个就业岗位，已成为支柱产业；而2003年1―9月，房地产建筑业入库地方税15.6亿元增幅达９1.６％，占４６％的比重，拉动地税增幅８．２个百分点，成为地税收入快速增长的主要动力。 　　3．引进外资加快了无锡现代化大都市建设的步伐。宽阔的大道、雄伟的大桥、秀丽的太湖新城，一个个别具特色的建筑群体在无锡市落成。目前，无锡的城市化率已达45%，这些超常规发展过程中，引进外资发展房地产业功不可没。 　　（二） 促进了房地产业本身的发展。 　　引进外资同时意味着市场将进一步开放，有利于增加房地产业的市场需求；能够优化房地产业的市场供给；推动企业联合与重组；有利于土地资源的优化配置，促进土地市场的集约化经营；有利于房地产相关领域（如建筑设计、物业管理）的发展。如上海陆家嘴物业管理公司、中海物业管理公司、香港戴得梁行等一批知名公司的进驻。 　　随外资的进入，同时带来的是“外智”。本地企业要转变观念提高市场意识，要积极学习WTO规则中与房地产业相关知识，弄清房地产国际市场的“游戏规则”，认真学习现代市场分析方法，确立现代市场经营理念，树立发展观念和市场竞争意识。特别是观念和意识的冲击，对升级和发展本地房地产企业意义更大。例如，“规划在先”意识、“绿色健康”意识。如“XX花园”请来法国知名设计师担纲。太湖新城的设计是通过国际招标定型的，其工程监理是一位澳洲人士；绿色健康的设计理念也被引入楼市，随着生活水平和文化素养的提高，市民越来越看重住宅与环境的协调。又如“以人为本”意识，而不是“老总拿地为本”的人力观。 　　（三） 提高房地产企业的市场竞争能力。 　　正如某公司所说，企业的核心竞争力有两点，最根本的一点是诚信，说到做到。第二是高标准，永远领先市场一步，只有这样，才能实现可持续发展，才会形成有号召力的品牌。远非一些开发商信奉的“拿地―建项目公司―赚钱―走人”的”游击队”模式。 　　1、学先进房地产