余明轩-房地产投资分析解析-第八章节房地产投资.ppt

第八章  房地产投资不确定性分析 第一节 不确定性分析概述 一、不确定性分析的含义与方法 含义：房地产不确定性分析，是以合理、有效地识别和规避风险为主要目标的一种分析方法。 它通过计算和分析各种不确定性因素的变动对投资项目经济效果的影响程度，分析可能出现的风险，进而确认投资项目在财务、经济上的可行性。 房地产投资不确定性分析的方法主要有三种： 盈亏平衡分析 敏感性分析 概率分析 二、不确定性分析的作用 首先，不确定性分析可以为投资者的正确决策提供参考依据。 通过对投资项目进行不确定性分析，可以预测不确定因素在什么范围内变动，将对项目的经济效果产生何种影响，程度如何。在综合分析的基础上，投资决策人员可以据此进行比较研究、作出判断或者提出具体的修改意见，为投资决策提供一定得参考依据。 其次，不确定性分析可以预测项目的抗风险能力，减少投资失误。 通过不确定性分析，可以预测项目对不确定性因素的变化的抗冲击能力，从而看出项目的敏感性和稳定性。同时，通过不确定性分析可以确认不同影响因素对项目经济效果的影响程度，找出敏感性因素并加以控制，从而在一定程度上化解项目的投资风险。 再次，不确定性分析考虑了投资者的心理、偏好及对市场的预期，使分析结果更符合投资主体的实际情况。 房地产投资分析最终是为投资决策主体服务的。不同的投资决策主体对市场的预期不同，对各种因素的控制能力不同。不确定性分析在一定程度上考虑了投资决策主体的实际情况，使得分析结果对投资决策主体更为实用。 三、不确定性因素 (一)租售价格及租售率 租金收入或者销售收入构成了房地产投资项目的主要现金流入，也是其利润的主要来源，因此，租金或者售价的变动对房地产投资项目收益的影响是显而易见的。 （二）开发周期 房地产周期大体上可分为投资决策、项目前期、建设施工、租售四个阶段，环环相扣。每一个阶段都有具体的工作需要完成，前一阶段工作的完成程度直接影响后期工作地实施，任何一个环节的拖延都有可能导致整个开发周期的延长。而建设周期的延长意味着开发商将增加贷款利息、施工人力成本、市场变化风险及提高工程总造价，这一切都将影响项目投资效果。 工期延长对工程成本的影响 对直接成本的影响 对工程直接成本的影响，主要是指工期延长引起的直接工程成本的增加。由于甲方对开发项目的准备不够充分，工作计划不够周密，管理不够科学或管理手段不够先进，以及地质条件的变化等原因造成的施工工期延长，其责任在于甲方，必然导致承包方对施工工期和相关费用的索赔，其中费用索赔将直接计入工程成本，也就必然会引起工程直接成本的增加。 例如：某综合办公楼，建筑面积2.8万㎡，在工程建设过程中，甲方根据使用需要提出一系列设计变更，经统计，施工期间的大小设计变更多达100余份，造成施工工期比合同工期延长8个多月，承包方针对工期延长期间发生的窝工和机械闲置等进行索赔，索赔金额高达100余万元，仅此一项费用使工程直接成本增加35.7元/㎡。可见，工期延长对工程直接成本的影响是一项不可忽视的因素。 对资金占用成本的影响 对于工程开发项目，开发企业都有科学合理的开发计划、资金使用计划和人力资源配置计划等。工程建设项目的工期延长必然会打乱原来的各项计划，过度占用人力资源和资金资源，延长了企业既定的投资回收期，减少了预期利润，增加了工程成本。延长占用开发资金时间，对机会成本也有较大影响。 例如：某开发公司，通过市场竞拍，拿到市区某一宗地块，土地出让金为4亿元，预计建设60万㎡的住宅小区。在开发过程中，由于前期的准备工作不够充分，导致施工工期拖延12个月。经统计，在此期间仅此土地出让金的银行利息就高达4000多万元，均摊到小区建筑面积中，使建设成本约增加70元/㎡。可见，工期延长导致的资源占用费用也会间接增加工程开发成本，对企业的利润产生较大影响。 （三）开发成本 开发商对于开发成本一定程度上是可以进行控制的，但投资估算和实际开发成本之间也不一定相符。开发成本的变化对投资利润的影响是十分明显的。 （四）利率 利率的变化直接影响着开发项目的融资成本。政府宏观经济政策的变化及经济运行整体状况的变化的变化都有可能引起贷款利率的变动，商业银行也可能在一定幅度内调整贷款利率，这些都导致了房地产投资过程中不确定性的增加。 　根据郑州市住房保障和房地产管理局发布的房地产市场运行报告显示，受限购、限贷政策以及消费心理等因素影响，郑州房地产市场销售量下降，三季度市区商品房销售面积同比降幅达到四成以上。　　　　360房地产研究院统计数据显示，与去年同期相比，在销售面积和销售金额上，10月份郑州楼市相对惨淡。 　10月统计数据来看，金水区和二七区依然是热销区域，特别是二七区今年来销