万科－美国房地产市场研究探究.ppt

美国房地产市场研究 万科 国际房地产市场研究系列 2007 12 美国房地产市场的周期和主要影响因素 不同城市和地段的差异 政府的影响，规划与法规及低收入住宅 住宅户型的变化 美国房地产市场的周期和主要影响因素 十年的周期 经济与收入的持续增长 人口增长与二战后的婴儿潮 利率和信贷 结论：万变不离其宗的经济规律 利率在80年代初曾经达到历史高峰，造成房地产市场衰退。 之后经过积极调整恢复了资金流通。 需求与供给决定价格与销售量 需求 居住（消费） 当前价格，住宅“质量”，社区“质量”。 投资（盈利） 当前和近期价格的增值率，未来的增值空间。 需求与供给决定价格与销售量 预测需求的主要依据 人口增长（例如区域人口自然增长*城市化速度+移民） 人口的年龄组成比例 户均收入或区域/国家经济产值 需求与供给决定价格与销售量 供给 建造成本 土地价格，人工价格，材料价格，资本价格，政府规划附加成本。 售价 市场价格，垄断价格 利润 中产阶级的财富梦 城市间的市场差异 昂贵的东西海岸 衰败的老工业城市 南方新贵 车轮一族 与 “卧室城” 城市内部的优势地段 择群而居--富人的游戏 孟母三迁 “Vote with your feet” 商与住的不平衡 政府的行为对房地产市场和开发商的影响主要有以下几个方面： 地方土地规划法规 低收入住宅的开发 地方土地规划法规 分区规划法规，土地细分规则 公共设施承载力同步于开发度 开发费 城市红线 开发权转让 开发上限 等等 环境意识增强与地方法规的逐渐严格化，改变了住房开发的外在条件。比如有更多的社区参与，政府审批的条件更强调环境保护，高密度，人行道，公交，等等。在开发控制特别严格的城市，开发商取得土地成为最重要的一环。 低收入住宅 山姆大叔 财政补贴与税收优惠，等等 公私合作 设计的改良 杯水车薪？ 开发商买单？ 低收入住宅的开发 低收入：住户的收入低于当地中等收入的80%（Median Income) 中低收入：住户的收入介于当地中等收入的80-95% 低收入住宅：低收入和中低收入住户可负担的住宅，月花费不高于收入的30% 美国大约有3千5百万住户的住房花费高于收入的30%； 1千6百万超过收入的50% 低收入住宅的开发 公房，开发补贴，廉租补贴，税收和贷款优惠，等等 征收开发费，用于低收入住宅开发 通过法律法规实现一定比例的低收入住宅 低收入住宅与住宅可负担性是不同的概念 Affordable housing低收入住宅泛指政府参与资助或建造的住宅 housing affordability住宅可负担性泛指住宅价格与住户收入的比例 建造低收入住宅有助于改善住宅可支付性 中国的低收入住宅市场更大 对于开发商来说，关注住宅可负担性与低收入住宅一是把握合理的市场价格，另外是对未来政府政策的关注，也是社会责任。 公私合作是必要的，多层面的 低收入住宅需要联邦，地方，非盈利性开发商/社区组织，盈利性开发商，等多方合作。 合作才能确保资金来源，土地来源，及分担建造，管理的责任。 更多的社区参与是未来房地产开发的趋势。 设计的改良有助于建设混合型社区 低收入住宅项目趋向小型化 通过户型的混合促进各种收入人群混合居住，可以避免低收入人群过于集中所带来的社会问题 外观设计应尽可能使低收入住宅混同于普通住宅 低收入住宅建设仍是杯水车薪 主要原因是 贫富差距增加 需求多而资源不足 开发商是在为低收入住宅买单么？ （讨论） 观点一：开发商只是实施者，政府应该提供足够的补贴。 观点二：开发商应该担负一部分社会责任。尤其是开发对社区的资源（交通，环境，公共设施等）造成压力。 观点三：开发商与政府通过谈判，各取所需。政府得到公众利益，开发商得到土地，开发权，额外的开发密度，低息贷款，等等。 住宅户型的变化 受歧视的多单元住宅 高端住宅的个性化设计 中端住宅的“饼干模子” 便宜的预制房 高峰期 价格快速上涨，房地产总体投资膨胀，成建量激增 房主获利，入市门槛增高 中产人群的财富，可支配收入增加 供不应求 开发商 往往滞后于市场需求（审批，建造周期较长的原因） 低谷期 价格持平或下跌，房地产总体投资收缩，成建量下降 房主遭受损失，入市门槛下降，吸引更多人买房 中产人群的财富遭受损失，可支配收入减少 供大于求 投机性投资增加 开发商 减少开发量，资金周转与借贷更加困难。 Median age for first marriage, Man 23 (1960), 27 (2000); women 20.5 (1960), 25.3 (2000). 早期的多户住宅多被与贫民社区联系起来 至今大多数美国的中产家庭更倾向于购买独立式住宅 新的多户住宅更注重设计与“隐藏密度”