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透过房地产交易看金融杠杆作用 　　【摘要】近年来，房地产交易频繁，推高房价持续上涨，而金融杠杆是支撑交易进行的动力之一。随着房地产交易进行、房价上涨，金融杠杆的作用、效率是否会发生变化呢？我们通过构造一个简单的循环交易模型进行量化分析，关注杠杆作用的变化趋势；并进一步引入杠杆成本，探讨交易对杠杆成本的约束变化趋势。本文的分析为房地产交易带来一些启示。 　　【关键词】金融杠杆 杠杆成本 房地产 　　杠杆是个好东西，它能帮我们实现看上去力所不能及的事情，阿基米德说“给我一个支点我就能翘起地球”，在生产经营中，人类是很善于利用杠杆，在经济活动中依然如此。在经济活动中如何使用杠杆？杠杆又如何推动着经济活动的进步？这是个很值得思考的问题。近几年，最为突出的现象就是国内的房地产市场运用金融杠杆的例子，本文，我们从商品房的流转环节来分析杠杆的作用。 　　一、杠杆是怎么应用的 　　为了清晰地演示资金流在商品房买卖中的流动，我们取一个小的样本，假设有A、B、C三个人，互相为买卖关系，即A卖给B，B从A买到后加价后卖给C，C从B买到后加价后卖给A，A从C买到后加价后卖给B，如图1如此循环。假设A、B初始资金都为10元，C拥有一套商品房，此时的初始价值是10元。 　　我们设计如下交易实验：A花11元从C那买来房子，加1元利润后，12元卖给B；B加1元利润后，13元卖给C；C又拿到房子。这时，房子还是那套房子，A是不会花14元去买C的东西的，如果要买，A为了盈利，必须再次加价卖出，才能形成循环，如图1所示。因此形成交易持续向前的第一个前提是有利可图，盈利预期推动市场交易。 　　在交易流程中，起始资金都只有10元，A要买入，就有资金缺口1元，必须使用一次杠杆1元，才能从C那里买到房子，A为什么愿意加杠杆1元，因为A可以以12元卖给B，以实现1元利润（即第一个条件“有利可图”），因此形成资金流动的第二个前提是能加杠杆，顺利加杠杆才能实现有利可图。 　　我们假设市场交易的两个前提都具备，即盈利有预期（有利可图），也方便加杠杆。我们测算一下经过多轮循环后的A、B、C的资产情况。我们定义每一轮循环：在每一轮循环开始时，房产属于C；A、B按顺序进行买入、卖出过程，每一轮循环以C买入房产结束。故在每一轮循环中，A、B、C分别进行了一次买入和一次卖出过程。每一方的卖出定价均为在买入价的基础上增加1元利润，并且每一方在卖出房产后将马上清还所有贷款。我们可以将每轮循环过程中的交易情况及交易结束后每方的现金余额、房价、总资产值汇总于表1。 　　从表1我们可以看到杠杆的作用在交易进行过程中的变化。首先，资产的增值等于房产价值的增值，即资产的增值不来源于现金余额的增加，也就是说交易模型中没有创造新的现金。其次，随着房价的上升，A累计使用的杠杆金额为，而B、C累计使用的杠杆金额，均为循环次数n的平方级。相对于每轮线性杠杆金额（即2n-1，2n）而言，累计使用的杠杆金额增速更快。这说明随着房子的价格升高，杠杆的累计需求以远高于房价增速的速度上升。第三，虽然每轮循环A、B、C三方均是获取同样的1元利润，但使用的杠杆金额是随着循环轮数的增加而线性增加。随着循环的进行，想获取同样的利润，需要加更大的杠杆，而收益率却是下降的；反过来说，赚钱变得越来越难，金融的杠杆能力在下降。就像一个螺旋上升且半?皆嚼丛酱蟮穆菪?体，越往上想走完一个圆费得的力气更大，也更难。 　　表1告诉我们，随着交易的进行，参与者A、B、C的总资产随着交易的进行不断提高。假如在这个实验中还有第四者D，同样也是拥有初始资金10。但是，D在A、B、C进行交易的过程中并未参与，因而其总资产始终停留在10的水平。如表1所示，A、B、C的资产总值随着交易轮数的增加而增大。显而易见，不参与游戏的D成为最后的输家。 　　在社会财富增加的过程中（在本模型中就是房子不断增值的过程中），不能置身事外，不参与就不能分享社会财务增加值，与社会的经济活动不能脱节呀，就如从冰箱里面拿了一块肉，你再放回去，看上去你没得到什么，但是你参与到这个过程了，与不参与的人相比，你的手上至少有满满的猪油。 　　二、如何玩好杠杆游戏 　　表1的结论也引发我们思考，这个循环模型能够一直运转下去吗？房价能持续不断上升吗，A、B、C的总资产能持续不断增加吗？显然不行。推动这个模型运作需要动力，这个动力是房产增资，房子只有不断流动增值才能维持模型的运作，没有增值预期，交易无法延续。而“盈利预期”和“杠杆”是促进交易进行、资产增值的必要条件。房子最终持有者的杠杆成本小于??产增值预期，才能维持模型的稳定，否则就出现弃房断供的情况了。为了刻画这一点，我们在原模型的基础上引入一个新的因素杠杆成本X，也就是融资利息。在考虑杠杆成本因素细下，我们重新设