物业管理跟房地产开发10 物业管理实务.docVIP

第二节 ?业主自治管理组织? ?一、业主大会或业主代表大会? ?业主自治管理组织机构各地有不同的规定和做法。上海、深圳等地规定了召开业主大会 (业主代表大会)的一些做法。有的地方只成立业主委员会，本节重点讲述上海市的规定。? ?(一)物业管理区域? ?1.物业管理区域划定的条件? ?物业管理区域是一个由业主委员会管理的物业的范围。它的划定有如下几个条件：(1 )原设计构成自然街坊和封闭小区。自然街坊是城市建设中自然形成的相对独立的居住区。近年来房地产开发中形成的居住小区，一般由4-5个住宅组群组成，用地一般为15-20公顷， 建筑面积15-20万平方米。按照政府有关建设小区规划的规定，小区要配置居委、学校、托儿所、幼儿园、文化活动室、综合商店、自行车棚等公共设施项目。小区水、电、煤等公共 设施相关程度高，在开发时一起建成，一起交付，再让居民入住。这种小区，大都实行封闭管理，称为封闭小区。一个封闭小区划为一个物业管理区域，有利于对房屋及相关设施的管 理。? ?(2)物业管理区域的范围，由区、县房地产行政管理部门按照楼宇与附属设施的相关情 况，可以是一栋或几栋大楼，也可以是一个楼宇群体进行适当的调整划定。划定后应通知有关街道和已进行管理的物业管理公司。区、县房地产行政管理部门应在辖区地图上予以注记 。一经划定，如无特殊情况，不作任意改动。这样，物业管理区域范围相对