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2#酒店式公寓售后返租分析及建议 酒店式公寓的定义： 所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理及服务的公寓，其特征为：1、提供酒店式管理服务；2、兼有居住和投资两种功能。酒店式公寓居住档次高，生活便利，有较好的居住环境，因此为许多高收入人群所中意。但是因为价格和物业管理费用较高，居住面积较小，所以绝大多数人都用于出租，即投资。 酒店式公寓营销特点分析： 操作因素 酒店式公寓 产权 业主 物业用途 可自住，也可出租 配套设施 生活配套齐全 经营管理 由专业物管公司提供酒店式物业管理，或者与酒店合作，委托管理 物管费 相对住宅较高 价格 相对住宅较高 开发商资金回笼 根据营销方式的不同而不同 业主获利方式 租金或返利 业主投资风险 可控性低 投资回报 根据协议的不同而不同 主要影响因素 地段、物业管理水平 本案酒店式公寓营销模式分析 本案2#酒店式公寓共有247套，总面积合计11037.65㎡，根据合浦目前的客户群体市场及本案项目性质，可以采用返租销售的方式。返租销售：开发商售出单位后，对业主物业进行返租，每月返还业主固定的百分比利润或者金额。 返租销售模式示意图： 开发商投资者项目管理公司酒店经营公司销售产权出租经营或者合作经营返租回报 开发商 投资者 项目管理公司 酒店经营公司 销售产权 出租经营或者合作经营 返租回报 委托经营 回报流程 关系流程 优点：此种物业的回报通常是固定的，因此业主可以避免一定的投资风险，所以市场反映较好，售价也较高。 缺点：后期管理较繁琐，若出租市场不好，每月的返利也是一个较大的资金负担。 销售价格建议： 范例一 假若回收单价为3000、3200，返租率为7%、8%，返租年限为5、8、10。假设酒店管理公司每月支付的租金为20元/㎡，参考指标如下表所示： 总面积 回收单价 面市单价 面市总价 返租回报率 返租年限 垫付租金总额 回本年限 返租总额 酒店返租总额 11037.65 3000 3415.257% 5 4583384 14.213245180 38008% 8830120 12.54898.087 7% 87 14.276314.128%12.576007% 1014.226490360 12600 139074390 8% 105961440 12.5 132451800 3200 3723.058 7% 5 5773242.8 14.284133.28%12.55352.887% 814.221192288 69693 8%3 12.53 82678 7% 108 14.2813600 150112040 8% 114791560 12.5 141281920 由表中数据，根据本阶段市场实际销售情况，假若回收单价为3000元，则返租率为5%、返租年限为5年可行；假若回收单价为3200，则返租率为5%、返租年限为5年可行。但是，由于回本年限过长，对于投资者的投资信心会造成一定的影响，所以，若面市价格及回本年限易于现阶段的投资者接受，建议降低回收价格，提高返租率，促进酒店式公寓的去化率。 范例二 以一套为40㎡的单位为例，假设已知回收单价为3000，返租回报率为8%，返租年限为5年，酒店每月返租为20元/㎡，参考数据如下表所示：（以下月供核算以首付三成为标准） 总面积 回收单价 面市单价 面市总价 返租回报率 返租年限 垫付租金总额 回本年限 返租总额 酒店返租总额 月返租金 月供 40 3000 3800 152000 8% 5 32000 12.5 80000 48000 1333 2101 由表中数据得知：基于回收单价为3000元/㎡，则根据已有条件，面市单价为3800元/㎡，基于条件的限制，月返租金和月供的金额相差较大。 结论及建议： 投资客的目的主要是投资回报，由范例一及范例二的数据来看，建议降低回收回收单价，延长返租年限（与回本年限将近），确定相对于目前市场情况较适中的价格，这样，在确保开发商的利益之外，也增加了投资者的投资信心。 （以上内容仅供参考。）