华高莱斯青岛爱丁堡国际公寓项目定位报告.pptx

发展背景分析市场环境分析借鉴案例分析区域发展背景市场总体特征地段类似案例研究思路地段价值分析典型项目借鉴GOLF公寓案例用地条件分析未来发展趋势高层豪宅案例发展方向初判市场空间判断运作要点归纳项目初步定位总体定位形象定位客户群定位产品定位发展背景分析区域发展背景地段价值分析用地条件分析发展方向初判区域发展背景项目周边尚未形成居住氛围一公里范围内无商品房供应，居住氛围薄弱西北侧张村河改造项目，对居住氛围将有所提升产品可能以中档为主，可以迅速聚集区域人气由于其开发进度较慢，只能对项目发展的后期有所支撑项目处于中档居住区和高档居住区的边缘，地段属性模糊高档居住板块沿香港东路和滨海路向东发展，从松岭路向北逐渐减弱中档住宅板块由浮山后向东发展项目开发为中档或高档住宅，都具备一定的合理性区域发展背景张村河改造本地块浮山后四姜一湾改造规划面积252公顷，产品以高中档为主青岛高档海景房的集中区域麦岛改造，产品以高中档为主区域发展背景青岛国际高尔夫距离青岛市区最近的高尔夫球场使区域具备发展高档居住的条件国际高尔夫的主要客户为韩国旅游团，其多为短期活动，且时常更换场地，购买住宅的可能较小，而对于暂居型物业的需求量也不是很大市区内的高尔夫是一项稀缺资源，可以拉动沿海一线的高档氛围向本区域延伸区域发展背景大中院校聚集科技大学、海洋大学、青岛二中等具有较好的人文基础，提升区域的文化氛围各院校的老师在青岛属于中高收入阶层，能够对中档房形成支持，但由于福利分房的存在，就近购买商品房的行为不会大量出现区域发展背景规划商务区高新区三个商务区在规划中，商务区内主要以写字楼和教育科研办公为主，未来将会形成产业的聚集目前尚不具备商务氛围，其规划的实施也尚需时日，短时间内该区的商务气氛不会有大幅度提升，对本项目的影响有限本地块商务二区商务三区商务一区区域发展背景高新产业拓展区产业的形成，将更加促进区域的繁荣产业用地的规划对地缘客户的增加影响有限：产业区内高管人员一般在市内居住，而普通员工住宿多通过工厂内职工宿舍解决 规划的高新区产业拓展区沿株洲路至滨海大道分布；本项目所在发展背景分析区域发展背景地段价值分析用地条件分析发展方向初判地段价值分析交通条件开车快速方便，但公共交通现状严重不足 是发展中档住宅的瓶颈本地块滨海大道辽阳东路银川西路、东路市中心香港路滨海路地段价值分析景观条件午山和西山高尔夫球场 虽然缺乏海景，但景观特点鲜明并也具有一定的稀缺性，有利于项目向高档化发展。地段价值分析生活配套现状生活配套严重不足未来将得到改善张村河改造项目20.7万平米公建直升机场附近将建设大型超市 对于发展中档住宅会有负面影响，而相比之下，高端项目对于配套的关注度较小发展背景分析区域发展背景地段价值分析用地条件分析发展方向初判715m146m用地条件分析地块属性南北长增加了对高尔夫的观景面，对本项目的景观规划有利，可加强本项目对周边景观资源的利用 地块内部地势有高差，易于营造丰富的建筑空间形态，同时对微地形的景观营造提供了有利条件 东西向较短，为了满足所有建筑的采光、观景要求，产品的整体布局存在一定难度有利于增加项目的档次感用地条件分析规划条件容积率容积率1.6，属于高密度项目，开发高档项目的难度较大规划中有市政道路东西向穿过地块增加了项目的展示面项目整体感不强，需要考虑项目统一氛围的营造南北地块对共同配套的使用问题 总体来看，项目发展条件较好，尤其是未来发展前景可观，在对项目定位之前，应首先对中档与高档两种发展方向有所选择发展背景分析区域发展背景地段价值分析用地条件分析发展方向初判发展方向初判项目自身条件下的发展方向比较项目自身发展条件　高档化发展中档化发展区域发展背景区域板块————高尔夫球场　　青岛二中、青岛科技大学————规划商务区————高新产业拓展区————地段价值解析交通条件　　景观条件　　配套设施　　用地条件观景面长、地形有起伏　　东西向短————容积率　　发展方向初判在考虑市场竞争的因素下发展方向当前市场竞争状况评价竞争点比较优势/提升空间高档化发展现有供应和潜在供应均较大，竞争激烈优势景观比较优势明显私人交通可达性比较优势明显生活升级配套完备程度提升空间较大产品品质差异化提升空间较大中档化发展现有供应和潜在供应均较大，竞争激烈地段与城市中心的距离比较优势较小公共交通可达性处于劣势生活必需配套完备程度处于劣势性价比提升空间较小主要竞争点在项目土地成本具有刚性的情况下，高档项目显然更加可取青岛高端住宅市场分析市场总体特征市场供应特征客户群分析典型项目借鉴未来发展趋势市场空间判断市场供应特征青岛高端住宅的区域分布市中心非海景区海景房区域市场供应特征海景房区域分为市南区、石老人、四姜一湾等三大板块市南区板块发展阶段：1995-2004之间，2000年以后的占多数 产品