台湾土地课税制度-不动产与城乡环境学系.PDF

蔡吉源：台灣土地課稅制度：問題、影響與改革 台灣土地研究　民國九十年十一月 第三期 第37頁至第82頁 Journal of Taiwan Land Research Vol. 3, pp. 37~ 82 台灣土地課稅制度：問題、影響與改革 蔡吉源* 論文收件日期：九十年三月八日 論文接受日期：九十年八月一日 摘　　要 土地交易課稅之稅基是依買賣前後期公告現值之差距為之。公告現值有可能大 於或小於買賣價格，再加上並未充份考慮賣方在持有期間的改良成本及管理費用， 因此，與公平合理徵稅有很大的距離，尤其是租稅假期(tax holiday ，即兩個年度公 告現值調整期間)所有交易(及產權移轉)均不必納稅，形成嚴重的租稅漏洞。其所以 發生如此嚴重缺失，均源於台灣平均地權土地稅制在土地價格體系的自我混淆。例 如，土地持有課徵地價稅，其稅基以公告地價為主；土地交易課徵土地增值稅，其 稅基以公告現值為主。全國平均公告地價略為公告現值四分之一。在台灣課徵地價 稅之都市土地其公告地價略等於法院拍賣價與政府公地出售價的 8.9%到37.6%之 間，公告現值略等於國有財產局公地出售價格的 22.71%到76.63%之間。換言之， 我們既沒有公開的土地市場價格，也沒有合理的評估市場價值。由於資訊不公開， 所以一般市場買賣價格都變成秘密。做為市場價值評估的重要參考資料—一般市場 買賣價格—既然無法公開取得，則公告現值及公告地價就變成毫無意義可言，而扭 取了地價稅與土地增值稅的經濟功能及財政功能。尤有進者，實質地價稅率相對偏 低，實質增值稅率相對偏高。兩者合併考慮，就能發現偏低的平均實質地價稅負擔 (約0.1%)與偏高的平均實質土地增值稅負擔 (約10%)造成嚴重的鎖定效果 (lock-in effect) ，使市地供求失衡。本文利用簡單數學模型模擬，顯示現行稅制有利土地投 機哄抬地價。為達公平正義原則，吾人認為改革土地稅制刻不容緩。改革方向應該 減輕土地交易稅負，適度提高土地持有稅負，以消除土地投機，活絡房地產市場， 促進經濟發展。 關鍵字：鎖定效果、地租稅、地價稅、土地增值稅 * 中央研究院中山人文社會科研究所副研究員。作者感謝兩位匿名審搞人嚴格的審查，如有謬誤當由作 者負責之。TEL: (02)2789-8148 ，FAX: (02)2785-4160 ，E-mail: yuantsai@gate.sinica.edu.tw 37 台灣土地研究 第三期 Land Taxes in Taiwan: Problems, Impact and Reforms Tsai, Chi-yuan Abstract The tax base for land transaction tax is determined by the official present value (OPV) before and after the transaction. The official present value may be either larger or smaller than the transaction price; furthermore, it does not fully take into consideration the sellers improvement costs and management expenses during the period in which they held the land. There is thus a considerable gap between this system and fair, equitable taxation. This is particularly true because no tax need be paid on transactions (and t