地价房价和城空间结构-城与环境研究.PDF

·学术论文 · 地价、 房价和城市空间结构 ———以北京市为例 丁成日　 牛　 毅 摘 要　 作者通过理论分析和数值模拟论证土地价格与房价的关系， 以 期进一步认识中国房地产市场的发展与价格形成机制。 首先， 基于城市经济 理论模型， 在开放和单中心城市模型框架下， 印证了土地需求是派生需求， 即土地是住房生产函数的一个投入要素， 因而土地价格受住房价格的影响， 随着到城市中心距离的增加， 房价不断下降， 带动地价以更快的速率随之下 降。 其次， 基于北京市１９９９ 年～２００３年的土地出让和房地产交易数据， 估 计了北京住房价格的空间变化趋势和住房生产函数。 最后， 通过数值模拟分 析了北京房价上升对地价的影响， 模拟结果表明， 房价的不断上升促使投资 者和开发者形成房价会持续走高的预期， 从而进一步抬升土地价格， 只有当 房价得到一定控制之后， 土地价格才会得到抑制。 关键词　 土地需求　 价格机制　 实证　 模拟 ［中图分类号］ ［文献标识码］ ［文章编号］ Ｆ０６１２ Ａ ２０９５－８５１Ｘ （２０１５） ０４－０００３－１３ 一、 引言 进入２１世纪以来， 中国一线城市的房价一路上升， 特别是２００７年以来， 房价上 升的速度尤为明显。 ２００９年， 北京、 上海和深圳的房价涨幅更是超过了三地 ＧＤＰ增 速的五倍 （陆昀，２００９）。 对于一线城市房价快速上涨有不同解释， 主导性的观点认 为快速城镇化和工业化带来的住房刚性需求是推动房价上涨的主要原因 （钟庭军， ２００９）。 除刚性需求之外， 也有不同的观点， 例如， 朗咸平 （２００７） 认为虚拟资金是 促使房价上升的重要因素； 丁成日 （２００６） 认为， 预售制的融资机制一方面使房地 【作者简介】 丁成日 （１９６３－）， 马里兰大学城市研究与规划系教授 （终身）、 城市理性增长国家研究中心 研究员； 牛毅 （１９８５－）， 首都经济贸易大学国际经济管理学院助理教授， 邮政编码： １００７０。 ３ ２０１５年第４期 产商需要通过不断上升的房价来维持其资金链， 从而导致房地产商不约而同地有控制 房价的倾向， 另一方面会误导消费者， 再加上中国私人储蓄量巨大且缺少其他可靠的 投资渠道， 以及房地产开发市场的高投资回报率， 消费者纷纷投资于房地产， 因此， 投资性购房的比例较高。 还有一些观点认为， 一些主要城市的高房价主要是不断上升 的土地出让价格所致 （刘民权、 孙波，２００９）， 而不断涌现的天价土地似乎佐证了这 种论点。 地价与房价的关系是决定中国房地产市场的关键因素之一。 古典经济学理论认为 土地是生产函数的要素之一， 因而土地价格取决于土地的边际收益。 而新古典经济学 理论的主流学派指出生产函数的要素不应该是固定、 不可增加的， 认为土地成本在工 业生产中所占份额很低， 且发达国家农业占比较低， 因此， 土地不是生产函数的要 素， 而将土地投入归并到资本。 然而， 农业经济学、 城市经济学和住房经济学等却认 为土地仍是重要的要素投入之一。 基于一般均衡理论， 住房生产函数包含土地和资本两大投入要素， 假设房地产市 场充分竞争， 城市经济理论认为房价决定地价， 土地需求是为了实现建筑空间的发 展， 因而土地需求是派生需求 （Ｍｕｔｈ， １９６４； Ｂｒｕｅｃｋｎｅｒ， １９８７）。 ＭｃＤｏｎａｌｄ （１９８１） 对资本－土地替代弹性系数 （Ｃａｐｉｔａｌ⁃ｌａｎｄ Ｓｕｂｓｔｉｔｕｔｉｏｎ Ｅｌａｓｔｉｃｉｔｙ） 进行了系统全面的估 计， 其结果显示资本－土地替代弹性系数一般在０３８～０８３之间， 而芝加哥都市区 的系数在０８６～１１３之间。 Ｋａｕ和Ｓｉｒｍａｎｓ （１９８１） 估计了美国３１个城市１９６６ 年～ １９７８年的资本－土地替代弹性系数， 结果表明大多数城市的弹性系