合富辉煌_西安高新区中建八局科技路项目整体发展策划_149ppt.pptVIP

产品承载： 单身公寓 酒店式公寓 核心功能： 面向商务办公客人提供方便、快捷、实用、超值的居住服 务，改变既有的居住服务及居住形式。 □占位方向----服务式公寓 服务式公寓与普通公寓并存以满足不同客户的需求 分业态分析 商业 写字楼 住宅 酒店 供求关系 占位 产品 价格 项目设计 依据周边项目高层销售情况，在满足日照要求及容积率要求的基础上，楼层高度可用足经济技术指标。 周边项目高层销售存在抗性并不大； 本项目地块的稀缺性决定了本项目的价值； 板塔结合，一梯4—6户，户型面积：70—120平米，舒适型2室与紧凑型3室结合 项目户型设计方向参考 板式与塔式结合，提高销售体量 舒适偏紧凑户型设计方向 形成可能的建筑布局 项目住宅产品设计方向 公寓产品 普通公寓与服务公寓均以中小户型的去货速率最快 50-90平米中小户型所占的成交比例是市场主力 50-70平米户型是成交主力 50-90平米户型110-130平米户型是成交主力 50-70平米户型220-260平米户型是成交主力 项目公寓产品设计方向 可分可合的自由组合空间设计户型面积以50——70平米为主 分业态分析 商业 写字楼 住宅 酒店 供求关系 占位 产品 价格 实收均价 4040元/平方米 实收均价 4320元/平方米 实收均价 3880元/平方米 住宅价格关键点 1.064 　 1 合计 0.135 0.9 0.15 附加值 0.099 1.1 0.09 朝向 0.096 1.2 0.08 交通 0.065 1.3 0.05 发展商 0.144 1.2 0.12 配套 0.09 1.5 0.06 景观 0.135 0.9 0.15 产品 0.12 1.2 0.1 品质 0.16 0.8 0.2 地段 得分 打分 权重系数 紫薇臻品 1.031 　 1 合计 0.135 0.9 0.15 附加值 0.099 1.1 0.09 朝向 0.096 1.2 0.08 交通 0.06 1.2 0.05 发展商 0.108 0.9 0.12 配套 0.078 1.3 0.06 景观 0.135 0.9 0.15 产品 0.1 1 0.1 品质 0.22 1.1 0.2 地段 得分 打分 权重系数 新西蓝Ⅱ 0.948 　 1 合计 0.135 0.9 0.15 附加值 0.099 1.1 0.09 朝向 0.096 1.2 0.08 交通 0.075 1.5 0.05 发展商 0.096 0.8 0.12 配套 0.072 1.2 0.06 景观 0.135 0.9 0.15 产品 0.08 0.8 0.1 品质 0.16 0.8 0.2 地段 得分 打分 权重系数 唐南香榭 影响整体规划的二种商业开发模式 大商场规划 加街铺销售模式 三大主力店 商业模式 主要面对一个大商家,由大商家整合主力店及小商家 另加设街铺以销售为主 面对多个主力商家，由多个主力商家整合各自的小商家 全街铺模式 全部为街铺,由小商家组成 可销售街铺 持有大商业物业 大型商业+街铺的模式 可租赁、可联营 经营模式灵活 替代性经营风险较低 与单一大商家谈判，经营方对场地装修及设备仍需发展商提供，商务谈判中处于被动地位 经营风险 管理难度 竞争压力 合作条件 与单个大商家合作，降低管理广度，具体操作中可引入商业顾问团队 竞争错位、业态升级与高新商圈的主体格局不产生冲突，并易形成差异化，客群易接受 总体收益 物业持有 商场大体量出租，业态选择面窄，租金收益相对低 街铺销售产生一定收益 可持有大商业物业，有利于中建八局上市需求 有一定物业持有,有利于企业上市要求,但大商业租金水平低,在同时在预售阶段街铺能实现一部分的资金回笼。 大商业+街铺 成本投入及资金回笼 整体建设体量大，成本投入大，临街商铺有相对体量，预售阶段可实现一部分销售回笼资金额 三大主力店商业模型的商业模式 多个主力店经营，对单一百货品牌依赖度低，单个主力店经营风险大，一旦经营不利，需要调整； 面对多个商家，经营方选择面广，商务谈判中处于相对主动地位 经营风险 管理难度 竞争压力 合作条件 以租赁为主，面对多个商家，广度大，租赁部分需投入管理队伍 分拆后单个商业体量减小，与高新商圈的百货业及超市业态竞争激烈 整体收益 物业持有 没有销售，整体收益体现在后期租金收益中，长期收益好 整体商业全部持有，有利于中建八局的物业资产增值 三大主力店 商业模型 成本投入及资金回笼 成本投入无明显变化，但资金回笼速度最慢 大量持有物业, 长期收益好，有利于企业上市需求,但资金回笼速度慢。 全街铺商业模式 多个商家经营，经营风险由商家资助承担，开发商无风险； 以销售为主,无合作条件的约束 经营风险 管理难度 竞争压力 合作条件 以销售为主，面