《假设开发法》教学课件.pptVIP

房地产评估——王阿忠 房地产评估——王阿忠 * 房地产评估——王阿忠 * 第六章假 设 开 发 法 第一节 假设开发法的基本原理 第二节　假设开发法的基本公式 第三节 现金流量折现法和传统方法 第四节 假设开发法计算中各项的求取 * 房地产评估——王阿忠 * 一、假设开发法的概念和理论依据 假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 第一节 假设开发法的基本原理 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。 * 房地产评估——王阿忠 * 为了得到一块土地，首先得仔细分析这块土地的内外条件，如坐落位置、面积大小、周围环境、规划允许的用途、建筑高度和容积率等。根据土地的内外条件，知道了这块土地在规划许可的范围内最适宜做何种用途、规模多大、什么档次，例如是建商场，还是建写字楼或住宅。 愿意为这块土地支付的最高价格等于预测的未来开发完成后的价值，减去各种开发成本、费用以及利息、税费和利润等之后所剩的数额。 * 房地产评估——王阿忠 * 成本法与假设开发法的主要区别是： 成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完后的房地产价格； 假设开发法中开发完后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。 假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理（可详见第九章第五节“地租理论和地租量的计算”）。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常估算的是一次性的价格剩余。 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。 * 房地产评估——王阿忠 * 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴），以下统称为“待开发房地产”。 二、假设开发法适用的对象和条件 对于有规划设计条件要求，但尚未明确的代开发房地产，难以采用假设开发法估价。 * 房地产评估——王阿忠 * 1．是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。 2．是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完后的房地产价值。 在实际中运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列2个预测： 当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是惟一实用的估价方法。 * 房地产评估——王阿忠 * 运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，如： （1）要有一个明朗、开放及长远的房地产政策； （2）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； （3）要有完整、公开及透明度高的房地产资料库； （4）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单； （5）要有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。 * 房地产评估——王阿忠 * 1．调查待开发房地产的基本情况； 2．选择最佳的开发利用方式； 3．估计开发经营期； 4．预测开发完后的房地产价值； 5．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费； 6．进行具体计算，求出待开发房地产的价值。 三、假设开发法的操作步骤 在中国大陆现行情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块，主要是待开发土地。政府出让土地使用权的方式有拍卖、招标和协议三种。 * 房地产评估——王阿忠 * 1．弄清土地的位置。 2．弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。 3．弄清政府的规划限制。 4．弄清将拥有的土地权利。 调查待开发土地的基本情况主要包括下列4个方面： 选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。在选择最佳的利用方式中，最重要的是选择最佳的用途。 * 房地产评估——王阿忠 * 第二节? 假设开发法的基本公式 一、最基本的公式 待开发房地产的价值 ＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费 运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状况，二是要把握投资开发后的房地产经营方式。 对于公式中具体应减去的项目，如果是已经投入的费用，则它就包含在待开发房地产的价值内，不应作为扣除项。 * 房地产评估——王阿忠 * 二、按估价对象细化的公式 熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费 * 房