常熟城市跟光商业定位策划提案.pptVIP

常熟城市之光项目商业策划提报 2006年8月12日 伍、本市商圈分布状况 （一）市级商圈分布状况： 招商城、汽配城，建材城等专业市场以批发商业经营模式为主，除供应市内需 求物品之外还供应其它城市批货交易。 此外，一百、华地、华联、方塔步行街等也是全市重心消费商圈所在地。 （二）区城商圈分布状况 区域商圈则以量贩超市为主，例如大润发，常客隆、世纪联华，欧尚及未来的 沃尔玛等，以生活所需日常用品供应零售为主。 （三）社区商圈分布状况 社区商业通常以较大型的社区门面房及内街商业为主，它先满足社区业主的 食、衣、娱乐、用品等，但也可以为邻近住家提供便利的生活需求，例如：明日星 n 城、世纪中心等。 陆、本项目所处区域商圈  环境及商圈规模说明 (一)商圈辐射区域： 本项目周遭商圈主要是以方塔步行街商铺、福地广场、一百、华联为主要消费圈，未来会再加上恒隆中心及华府的商场投入，由于形成主商圈核心地段直接涵盖辐射全市消费人群，网络面非常广泛，是全市精华商圈。 (二)商圈消费群体结构： 由于辐射全市消费人群，消费人群之中各年龄段几乎都涵盖其中，但如仔细分类的话，其中青少年、青年及中年人还是占据最大比例（详见访谈分析图），只是消费金额有所差异！ (三)商圈业态分布 依各路段商业业态种类来看，不同路段有不同的业种，例如：1 ●商业形象定位 城市地标、购物天堂、时尚步行街、个性特色街、妇幼天地 ● 市场诉求定位 成功人士的聚集之地、时尚白领的购物天堂、休闲天地、美食天地等 ●业态业种定位： 超市、娱乐、餐饮、步行街、专业市场、 服装服饰、书店音像、箱包鞋帽、珠宝首饰、日化用品、数码家电、名烟名酒、零食小吃、酒楼快餐、亲子乐园、、药店银行等 ●品牌档次定位： 　　国际品牌、国内一线品牌、国内名牌、当地品牌、异地品牌、独有品牌等 ●目标商户定位： 本城市、本地区、本省、邻省、一线城市 厂商直营、省级代理、地区级代理、零散代理 ●目标消费群体定位： 成功人士、中产阶级、上班一族、时尚一族、城市女性、商务人士、大中学生、百姓大众等。 城市流动人群、城市商业中心人群、城市次商圈人群、社区人群等 　　怎样在庞大的市场中站稳脚跟并不断扩大市场份额，是本项目最为关健的问题。通过问卷调查的形式，经过统计分析而得出本市商业物业的大体需求特征： 捌、项目的目标消费群体 样本个人年平均收入 分析：从个人年收入的分布结构来看，被访谈者的个人收入水平主要集中在 20000元—40000/年左右,其中以2万元-3万元比例最大,表示常熟的收入 水平较其它县级市来得高. 样本家庭年平均收入 分析：从家庭年收入的分布结构来看，被调查人群的家庭收入水平主要集中在 40000元—60000/年左右，同时参考家庭成员构成的比例，可得知人均收 入大约维持在20000-30000元/年左右的水平。 样本场所消费 分析：从消费场所而言，绝大多数的人还是习惯在街铺式门面房购物消费，但 也有三分之一的群体考虑品质的问题会去百货商场购物消费，剩余的13% 则会去服务及娱乐业场所消费。 平时购物的频率 分析：从购物的频率分布结构来看，每周一至两次的比例占68.2%，这表示 常熟是个富裕的城市，能够接受定期定时消费支出。 样本消费的金额 分析：从消费金额剖析，100元-500元的比例占49%这是相当高的数字和金额， 如果仅从每周消费两次的频率以及个人收入来看，这是超过正常消费水 平，所以常熟的潜在消费能力很可观。 样本消费种类 分析：饮食和衣着，娱乐的支出占78%表示市民对于生活的品质日益提高，其中 饮食和衣着占63%与官方统计数字相互吻合，证明了饮食和服饰依然占有 消费种类绝对优势的比例。 样本消费用途 分析：在受访者之中70%已婚且有子女，所以家庭和子女的支出占据48%，不可 忽视的是个人的消费支出也占36%，表示个人的消费主义还是很强烈的。 样本家庭构成： 分析：受访对象的家庭构成大多为3~4人的核心家庭，消费支出也会大一些。 分析：从年龄构成上来说，此次调查的样本，其年龄主要集中在21岁至40岁之 间，这个年龄段也是在社会公众当中购物消费能力相