南胡总体策划方案计划分析解析.docVIP

PAGE PAGE 3 南胡旧村改造项目 总 体 策 划 方 案 济南市城市总体规划与城市发展战略概述 济南市总体规划是以“东拓、西进、南控、北跨、中疏”为城市发展战略，实施沿经十路、沿小清河、沿黄河、沿铁路线“四沿”带动战略，形成现代化的城市建设管理体系，进一步提升城市建设管理水平，争创“国家环保模范城”、“中国人居环境奖”。 在东部城区，形成以发展高新技术产业、高附加值制造业为主的现代化新城区。重点加快高新开发区建设，形成现代制造业聚集区。开发唐冶片区，高标准建设教育、文化、体育、社会福利等公共服务配套设施，形成服务于东部城区的地区中心。 以举办第十一届全运会为契机，加快奥体中心、政务中心建设，带动周边开发，配套完善服务设施，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区，加快城市现代化进程，并以此带动新区开发和老城提升，推动城市基础设施建设，加快城市建设步伐，全面塑造现代化省会城市新形象。 二 项目所在区域在城市中的地位分析 1.项目概况及地块价值研究 1.1项目概况 济南高新区南胡旧村改造工程（以下简称南胡旧村改造工程）位于济南东部新城高新开发区，凤凰路西，旅游路路北，体育场南路以南。本项目由一、二、三、四、五、六、七、八块地块组成，共390.7亩地。其中六、七、八地块为旧村安置和保障用地，一、二、三、四、五地块为开发用地。该小区地理优越、交通方便。旅游路及规划中的凤凰路从门前经过。其中六、七、八地块规划总用地面积176.6亩，规划建筑面积22.94万平方米，小区内部包括11-24层的高层住宅及地下停车场、辅助商业用房、幼儿园、会所等，小区建成后将成为济南市便捷舒适的现代生活典范。 本项目各地块用地性质及可规划面积见下表： 地块一 地块二 地块三 地块四 地块五 地块六、七、八 性质 居住 居住 商业 市政 商业 居住 面积（亩） 81.45 50.4 23.55 7.2 51.45 114.9 本方案针对六、七、八地块范围内安置和保障用房的开发建设及一、二、三、五地块自行开发提出五种方案(四地块为市政公共用地,暂不考虑)。 方案一：六、七地块村委会自行开发建设，捆绑用地面向社会公开招拍挂。 方案二：六、七地块村委会自行开发建设，一地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。 方案三：六、七地块村委会自行开发建设，二、三地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。 方案四：六、七地块村委会自行开发建设，一、二、三地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂 方案五：六、七地块村委会自行开发建设，一、二、三、五块在土地招拍挂后由村委会摘牌成立公司后进行开发。 村民安置生活保障（地块六、七、八）主要技术经济指标 项目 单位 数量 居住户数/人口数 户/人 1652/5286 总建筑面积 万m2 22.94 　 一、居住、配套建筑面积 万m2 22.94 　 1、地上建筑面积 万m2 18.36 　 ①住宅建筑面积 万m2 16.39 ②配套公建面积 万m2 1.97 2、地下建筑面积 万m2 4.59 　 地下停车建筑面积 万m2 3.27 地下储藏建筑面积 万m2 1.29 地下中水建筑面积 万m2 0.04 二、非配套建筑面积 万m2 　 1、地上建筑面积 万m2 2、地下建筑面积 万m2 住宅平均层数 层 20 人口毛密度 人/hm2 689 住宅建筑套密度（净） 套/hm2 215 住宅建筑面积净密度 万m2/hm2 2.14 地上总容积率 万m2/hm2 2.4 地下总容积率 万m2/hm2 0.60 居住地上容积率 万m2/hm2 居住地下容积率 万m2/hm2 建筑密度 % 18.4 绿地率 % 40 居住停车率 % 80 居住停车位 辆 1321 地面停车率 % 10.7 居住地面停车位 辆 141 统征储备用地（地块一）主要技术经济指标 项目 单位 数量 居住户数/人口数 户/人 1104/3533 总建筑面积 万m2 16.79 　 一、居住、配套建筑面积 万m2 16.79 　 1、地上建筑面积 万m2 13.03 　 ①住宅建筑面积 万m2 11.91 ②配套公建面积 万m2 1.12 2、地下建筑面积 万m2 3.76 　 地下停车建筑面积 万m2 3.72 地下中水建筑面积 万m2 0.04 二、非配套建筑面积 万m2 -- 　 1、地上建筑面积 万m2 2、地下建筑面积 万m2 住宅平均层数 层 15 人口毛密度 人/hm2 651 住宅建筑套密度（净） 套/hm2 279 住宅建筑面积净密度 万m2/hm2 2.70 地上总容积率 万m2/hm2 2.40 地下总容积率 万