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xxx房地产 综合部控制准则 版本：A/0　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 PAGE 1/ NUMPAGES 3 KHREC/ZH-004 山东金瀚集团 投资管理部控制准则 版本：A/0 PAGE 1 KHC/TG-001 开发立项策划控制准则 一、目的 对开发项目投资前期策划进行控制，确保项目投资策划的成功。 二、适用范围 ★本制度适用于本公司房地产项目投资前期的策划。 三、批准和解释 ★本制度由xxx房地产开发有限公司综合部部主管副总批准后生效； ★本制度由xxx房地产开发有限公司综合部负责解释。 四、控制要求 4.1 项目投资策划工作计划 1、依据国家房地产行业的发展动态、地区经济的发展、公司发展的需要等，董事会提出在某一地区进行房地产投资的意向。 2、总经理负责编制《项目投资策划工作计划表》，报集团总经理审批。计划表的内容包括： a)项目投资工作内容。包括市场调查、项目建议书编制、可行性研究报告编制等； b)工作进度安排； c)负责部门及负责人； d)工作要求； e)其他。 4.2 投资前期市场调查 1、主管副总经理根据公司的投资意向和《项目投资策划工作计划表》的工作安排，组织有关人员开展房地产投资前期市场调查工作。 2、市场调查的主要内容包括不可控和可控两类因素的调查。 （1）不可控因素又称环境因素，它包括： a)政治法律环境调查； b)经济环境调查； c)消费者状况调查； d)市场结构不可控因素调查，包括竞争对手和同行业竞争产品调查。 （2）可控因素调查，主要包括： a)产品调查； b)价格调查； c)销售渠道调查； d)促销调查。 3、市场调查结束后，主管副总经理编制《开发项目市场调查报告》，经总经理审核，呈总经理阅示。 4、根据市场调查的情况和结果，总经理组织公司领导层和其他相关部门召开项目投资机会研究会议，对投资的地区、资源条件、具体项目的投资机会进行研究。将投资意向变成投资建议，由总经理决定是否进行开发项目投资。 4.3 项目建议书的编制 1、经过投资机会研究选择的投资项目，主管总经理编制《开发项目建议书》，作为项目申请立项的重要依据。《开发项目建议书》的主要内容包括； a)项目内容、性质。包括地址、规模、规划、功能市场定位、开始时机等； b)项目规划、目标设计及预期结果； c)项目方案策划，包括项目开发建设方案和投资经营方案； d)项目工作计划； e)其他项目投资有关的问题和数据资料等。 2、主管副总经理组织相关部门、相关专业人员，必要时，聘请外部行业专家对《开发项目建议书》进行评审，并填写《项目建议书评审记录》，报总经理审批，由总经理决定是否申报该项目开发。 3、经总经理批准后的《开发项目建议书》，主管副总经理报送政府行业主管部门审批。批准后开发项目正式确定。 4.4 项目可行性研究。房地产投资开发项目的可行性研究按如下步骤进行。 1、确定研究人员。由主管副总经理组织营销、财务、工程等相关部门的专业技术人员进行项目可行性研究工作。根据项目开发的需要，由总经理决定是否聘请房地产营销、金融业务、建筑规划及施工技术等方面专家或投资顾问参加开发项目可行性研究。 2、调研信息资料 a)内部资料的调查与研究。如市场调研报告、政策法规、项目建议书等文件资料； b)项目所在地的现场调研报告，如自然环境、经济环境、社会环境条件等； 3、拟定财务评价方法与评价指标。按照前期策划所拟定的项目目标及方案策划所提出的方案，选定方案评价方法与评价指标。 4、编制财务报表，进行财务评价。房地产投资项目的评价的主要内容有：投资费用估算、经营收入估算、现金流量表的编制、收益表及资产负债表的编制、比率分析、评价指标的计算及评价。 5、进行敏感分析及风险分析 敏感分析主要用来判断经济效率评价中某些不确定因素，对评价结果的影响及其影响程度。风险分析是指针对项目投资风险进行的分析。 6、进行项目社会评价。房地产项目的社会评价包括社会环境效益评价与社会效益评价两方面。 7、编制可行性研究报告 在对项目进行了全面、详细的分析研究，对其经济效益、社会和环境效益作出了结论性的评价，并对项目的开发建设方案及投资经营方案作了评价与优选后，主管副总经理组织编