潘石屹策划工作室经典例子1651458206.docVIP

限公司 4 预计2004年开盘富民花园 东莞太平房地产开发公司 3 合计 12万平方米 25万平方米由于虎门镇缺乏房地产统计资料，东莞统计资料又没有专门统计虎门镇房地产市场资料，因此，我们的预测以实际调查和专业访谈分析为主，预测结果不可避免存在微小误差。预计2004年推出多层与小高层住宅面积供应量18-25万平方米，其中小户型供应量60%，供应面积10.8万平方米，大户型供应面积7.2万平方米，别墅供应量在10万平方米左右，别墅供应基本为大户型。丰泰裕田花园高层住宅约2,000户，开发面积预测为140平方米，28万平方米，估计首期开发面积3-5万平方米。虎门住宅客户群体特征分析80-110平方米小户型购买群体特征1. 普通白领为主，主要是一次性置业。2. 单身高级白领，喜欢选择60平方米公寓型住宅，喜欢拥有完善的社区服务。3. 部分为年轻人送给父母，例如一室一厅与两室一厅最受欢迎。购买110平方米—130平方米，40-60万元住房的群体特征：市场回音之一：年轻白领这一群体的消费者具有以下特点：（1）35岁以下，财富与精力处于上升时期，有较强的超前消费意识。（2）收入高，年薪普遍在8万元以上或家庭年收入在10万元以上。（3）第一次置业，对面积需求不大，一般以100平方米左右二房或三房、小四房为主。（4）都市感强，对物业的地理位置比较注重，对处于市区中心位置、配套齐全的项目情有独衷；（5）注重物业的品质，通常以项目品牌、企业品牌为指标进行衡量。市场回音之二：大龄购房者这一群体的消费者具有以下特点：（1）40岁以上。（2）在虎门奋斗多年，有一定积蓄，属于有车一族；（3）二次置业，对面积有增大的需求，对四室两庭感兴趣；对于三代同堂的本地人来说，喜欢复式住房，部分业主需要双车位；（4）对位置不很敏感，对项目的整体素质尤其是环境、户型比较注重。市场回音之三：外销客户根据专业调查结果，历年来虎门外销楼盘的统计数据表明，40－60万元的总价水平属于在虎门置业的香港、台湾人最为中意的区间，他们在虎门安家主要是工作后休息用途，不会购买太大户型，也不愿浪费过多时间用于装修，购房的心理需求是省钱又要环境优雅，注重居住情调。他们倾向于：（1）选择中小户型，全装修房以2房居多；（2）注重交通及进出口岸的便捷。130-200平方米购买人群置业特征1. 高级白领2. 中小老板，在虎门较多，与高级白领一样非常注重子女教育。3. 部分复式大户型，虎门本地人比较喜欢，他们的年收入30万元以上，对小区环境与品味比较注重。裕隆花园问卷分析为进一步了解虎门城镇居民的购房需求，获取本项目有关的第一手市场信息，我们进行了实地问卷调查，现就调查所获得的相关信息资料分析说明如下：（一）、调查对象基本情况说明1、被调查对象的年龄段集中在20—40岁之间，其中20—25岁之间的占50%，25—30岁之间的占42.9%，30—40岁者占7.1%，选择这一年龄群体的主要原因是在目前或未来几年内购房的可能性较大，20—30岁之间的群体正处安家立业时期，是住房有强列的需求，是一个最为庞大的消费群，但往往会受到经济条件的制约。2、在从事职业方面，主要有私营老板（13.3%）、职业经理人（20%）、医生（13.3%）、工程师（6.7%）、个体工商户（6.7%），从事这些职业的人一般收入较高，对住房要求也相应较高，其反映的需求信息对本项目预定为高尚住宅的定位较有参考价值。另有公司职员占26.7%，售货员占13.3%。3、在被调查者中，以二人以上家庭为主，占73.3%，其中二人及三人的现代型小家庭占53.3%，单身族占26.7%。4、在本地调查人群方面，我们比较重视女性意见，作为家庭主妇，他们有时间细心看楼，谈论楼盘，他们在购楼方面占有半边天的重要地位。5、因职业关系，所被调查对象的月收入相对较高，1500—3000元收入者占40%，3000—6000元收入者占53.3%。（如下图）?（二）、购房需求情况分析说明1、最近具有购房需求者为46.7%，最近不买,但未来打算购房者占53.3%。2、在喜欢的户型选择上，小老板与高级白领阶层主要集中在四室两厅两卫与大三室两厅两卫两种户型上，其比例分别为33.3%、40%，外来人员在虎门安家主要选择小户型，以小三房两厅和二室两厅为主。这也从中反映出一种追求宽敞舒适但不浪费的消费观，在大面积住宅方面，一般都会选择复式结构。?3、在住房层高选择方面，普遍钟爱小高层住宅，主要集中在7—16层之间，而1—4层几乎无人问津。（如下图）这主要是低楼层受外界环境映响较大，通风、采光较差，没有舒适感，特别是临街建筑。但作为一个高尚园林式住宅区，这种选择的差异性会缩小。?4、住宅的