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一．项目分析 （一） 项目概况 1.位置：项目地处贵阳市大营坡地区，筑新路与贵乌北路交汇处， 距贵州日报社、大营坡车站仅300 米。 2．周边设施 学校：贵乌小学、宅吉小学、实验幼儿园、实验小学、二十三 中、六中、财校、商专、医学院、实验二中 菜场：百花山菜场、贵乌农贸市场 医院：贵医附院、医学院、市五医 其它：神奇假日酒店、神奇星岛酒店、新联酒店、思君超市、 黑马装饰材料市场、相宝山家具市场、市北供电局 交通：7 路、12 路、17 路、18 路、70 路、76 路、64 路、82 路、 67 路、73 路 3．项目技术指标 总占地面积：6270 平方米 总建筑面积：12514 平方米 1 容积率：2.0 建筑密度：30.3％ 绿化率：36％ 总户数：153 户（其中41 户为回迁户） （二）项目机会点 1．市场有空间 贵阳，作为大西南开发的前沿，在国家提供有利政策的前提下，市场 对具有特色，综合素质较高的精品小区有较强的承接力。随着外来的 和本地经营的成功人士、高级白领的不断扩大，面向他们而建的讲求 整体规划，理念设计，功能配套先进的高尚住宅小区，将有一个持续 成长的市场空间。 2．有策划前置观念 很多发展商是在项目建起来后才想到销售，销售不畅才想到促销，促 销未果而想到整体策划，也有的发展商开盘前有整体规划，但开盘后 策划理念的贯彻实施不到位，致使项目虎头蛇尾，市场中烂尾楼众多， 而贵司目光敏锐，注意到“凡事预则立”从各方面整合社会精英资源， 贯彻如一，使项目有的放矢，自然先机在握。 2 （三）项目问题点 1．发展商尚未有较高知名度 现时贵阳的房地产业已经进入了规模和品牌的竞争阶段，而贵司 目前在业界尚未有较高知名度 建议：需要和实力较强的代理公司、设计公司、物业管理公司合 作，共同创造出精品楼盘，在项目的推广中逐步营造和树立发展商和 项目的品牌。 2．项目市场定位不够清晰 3.项目没有锁定目标客户群 项目的市场定位与目标客户群是相辅相承的，一个清晰的市场定 位可以直接吸纳目标客户群的注意度。反过来说，没有确定的项目客 户群就很难确定项目形象定位与市场定位，这是该项目是否成功销售 的关键，同时也是价格是否可以拉高的重点。 4．项目需要系统性的全局统筹 项目的形象定位与市场定在贵阳房地产市场还没有前期炒作过， 它推出时很难在短期内让市场接受。为了避免销售期间过长，增加许 3 多不必要的费用；同时也为了发展高能在较短的时间内回笼资金作再 投资，该项目需要系统性的全局统筹，有效整合各种优势资源，才能 达到一气呵成的效果。 二、贵阳房地产宏观市场分析： (一) 2000 年贵阳房地产发展分析： 2000 年贵阳房地产将面临前所未有的发展良机，与全国许多城 市相比，贵阳房地产业形势一直较好，前几年空置房比例在15% 左右，近几年空置年率一直较低，这与国家支持房地产业发展 的政策逐步完善有关，也与百姓住房消费观念的加强和房改的 深入，住房信贷投入增加，开放住房二级市场，减免部分税费 等有很大关系。贵阳市的房地产市场价格近年来呈稳中有升趋 势，尤其是中心区房价，高层多层升幅不同，多层升幅更大， 究其原因，由于市区土地供应减少而使市区商品房（尤其多层） 供应相对减少，因而市区房价上扬在所难免。市民将应改变过 去那种不愿离开中心区居住的观念，目光朝城郊结合部环境好 4 配套设施齐全的住宅小区转移。乌当、白云、小河地区的房地 产开发潜力很大，